Актуально на 20 апреля 2026 г. — в российской столице и Московской области продолжается крупнейший за последние годы пересмотр правил землепользования. Новые виды разрешенного использования (ВРИ) вступили в силу 1 марта 2026 г. благодаря Федеральному закону № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г. Он добавил в Земельный кодекс РФ целую главу «Виды разрешенного использования земельных участков» и заставил тысячи москвичей и подмосковных владельцев участков внимательнее присмотреться к своей кадастровой выписке.
Что изменилось с 1 марта 2026 года
- Единая классификация ВРИ, теперь по всей России действует один свод правил, а не 85 региональных «вариаций».
- Два уровня зонирования: базовые виды (жилая, общественно-деловая, производственная, сельскохозяйственная, рекреационная, транспортная и пр.) и расширенные подвиды с цифровыми кодами.
- «Прозрачный» переходный период до 1 марта 2027 г.: можно бесплатно подать заявление о переводе участка из одной категории в другую без дополнительных согласований, если это не противоречит генеральному плану.
- Онлайн-карта на портале mivr;mos.ru стала официальным инструментом, по которому чиновники и застройщики проверяют допустимость проекта ещё до подачи документов.
Как читать «Карту ВРИ Москва»
Интерактивная карта размещена на публичной кадастровой карте Росреестра и на портале Мэра Москвы. Чтобы получить точную информацию:
- Откройте сайт pkk.rosreestr.ru.
- Введите кадастровый номер участка или адрес.
- В правой панели выберите «Вид разрешенного использования».
- Сравните код в выписке (например,
Ж.1;1.1) с расшифровкой на mivr.mos.ru.
Наиболее востребованные коды в Москве (примеры)
| Код | Назначение | Что можно строить |
|---|---|---|
| Ж.1.1.1 | Индивидуальное жилищное строительство | Одноквартирный дом ≤ 3 этажа, гараж, баня |
| ОД.2.2.3 | Объекты общественного питания | Кафе, рестораны, столовые |
| П.3.4.2 | Логистические центры | Складские комплексы до 30 м высотой |
| СХ.1.3 | Садоводство | Дача, теплица, хозпостройка ≤ 20 м² |
| Р.2.1 | Рекреационная зона водоёмов | Пляжи, лодочные станции, кемпинги |
Финансовый эффект для бюджета
По данным Минимущества Московской области, за первые 10 месяцев 2025–2026 финансового года власти оформили 8 246 заявлений на изменение ВРИ. Это принесло в региональный бюджет 2,14 млрд рублей за счёт:
- повышения кадастровой стоимости после перевода участков из «дачного строительства» в «многоквартирное»;
- платы за увеличение коэффициента разрешенного строительства;
- пени за самовольное использование.
Проблемные зоны и «серые» участки
Новый закон не решил всех коллизий:
Участки лесного фонда
Если раньше можно было оформить ИЖС на 6 сотках в границе лесничества, то теперь только 2 % площади лесного фонда допускают строительство объектов лесной инфраструктуры (Л.4.1). Остальные участки автоматически получают статус «запрещённого строительства», если не поданы заявления до 1 марта 2027 г.
Территории общего пользования (ТОП)
На картах МосгорБТИ до сих пор встречаются условные обозначения «парк-зелёный пояс», но в ЕГРН они не имеют ВРИ. Пока Минстрой РФ не утвердит методику, такие земли виснут в правовом вакууме — их нельзя продать, заложить или передать в аренду.
Исторические ареалы
В центре города действуют дополнительные ограничения КГИОП: даже если ВРИ позволяет «гостиничный комплекс», фасад должен соответствовать охранному заключению.
Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ в Москве в 2026 году
- Подготовьте документы: кадастровый паспорт, правоустанавливающие, схема расположения.
- Сделайте техплан через кадастрового инженера; стоимость — 7–15 тыс. руб.
- Подайте заявление онлайн на mos.ru (раздел «Мои документы» → «Земельные участки» → «Изменение ВРИ»).
- Получите заключение Мосгорэкспертизы (срок — 22 рабочих дня).
- Поставьте участок на кадастровый учёт с новым ВРИ в МФЦ.
- Обновите данные в ЕГРН (оплата госпошлины 350 руб. для физлиц).
Где задать вопрос и получить консультацию
- Единый центр недвижимости Москвы — тел. +7 -95 777-77-77
- МФЦ «Мои документы» — приём без предварительной записи
- Онлайн-консультант Росреестра в личном кабинете на pkk.rosreestr.ru
Новая карта видов разрешенного использования земельных участков в Москве, это не просто обновление справочника кодов. Это инструмент, который влияет на стоимость земли, налоги и возможность строительства. Своевременная проверка ВРИ и, при необходимости, легальный перевод участка позволят избежать штрафов и судебных споров. Не откладывайте: переходный период заканчивается 1 марта 2027 г.