Муниципальные квартиры по–прежнему составляют значительную долю жилищного фонда в России. Вопросы капитального ремонта (капремонта) этих домов вызывают массу споров: кто должен платить, как организовать работы, какие новые правила вступили в силу с 1 сентября 2024 года. В статье разберёмся по пунктам.
Содержание
- Что считается муниципальным жилищным фондом
- Кто обязан платить взносы на капремонт
- Как принимается решение о капремонте по ЖК РФ, ст. 189
- Ключевые изменения 561-ФЗ и 238-ФЗ (2024 год)
- Размер взносов в 2024–2026 годах
- Алгоритм действий для наймодателя (муниципалитета)
- Проблемы и судебная практика
Что такое муниципальный жилищный фонд
Муниципальный жилищный фонд — это жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности и предоставляемые гражданам по договору социального найма (ЖК РФ, ст. 16, 19). Сам дом может быть как муниципальным, так и находится в смешанной собственности, но квартиры в нём принадлежат муниципалитету.
Кто обязан платить взносы на капремонт
Основное правило зафиксировано в ст. 169 ЖК РФ:
взносы на капремонт уплачивают только собственники помещений в МКД.
- Собственники муниципальных квартир — орган местного самоуправления.
- Наниматели по договору социального найма взносы не платят.
- Если квартира приватизирована, обязанность переходит к новому собственнику.
Как принимается решение о капремонте
Процедура описана в обновлённой ст. 189 ЖК РФ (в ред. 561-ФЗ от г., вступившей в силу г.).
Быстрый алгоритм:
- Инициатор: региональный оператор или собственники (в нашем случае — муниципалитет).
- Уведомление: за 90 дней до предполагаемого начала работ размещается на «Госуслугах» и вывешивается в доме.
- Собрание собственников проводится заочно через электронное голосование на портале госуслуг или очно в МФЦ.
- Кворум и решение: достаточно >50 % голосов от общей площади помещений.
- Молчаливое согласие: если собственники в течение 30 дней после окончания голосования не возразили, решение считается принятым (новое положение ч. 6 ст. 189).
Ключевые изменения 2024 года
| До 1 сентября 2024 | После 1 сентября 2024 |
|---|---|
| Не было молчаливого согласия | Введено молчаливое согласие при формировании фонда на счете регионального оператора |
| Голосование исключительно очное/заочное с бумажками | Основной формат — электронное голосование на госуслугах |
| Отсутствие санкций за отказ администрации от сбора взносов | Возможность регионального оператора начинать сбор взносов автоматически |
Закон 238-ФЗ от дополнительно уточнил:
- порядок изменения способа формирования фонда (спецсчёт/счёт регоператора);
- сроки уведомления участников ремонта;
- ответственность подрядчиков за срыв сроков.
Размер взносов в 2024–2026 годах
Размер взноса определяется законом субъекта и ежегодно индексируется. Информация на 20 апреля 2026 года:
- Москва — 25,58 руб/м² (с ).
- Региональное минимальное значение (на 2024 г.) — 8,00 руб/м² (действовало с 01.01 по ).
- Максимальный размер не может превышать 50 % оценочной стоимости ремонта (ст. 170 ЖК РФ).
Алгоритм действий муниципалитета (наймодателя)
- Анализ состояния дома — проводится обследование, формируется дефектная ведомость.
- Включение в региональную программу — муниципалитет подаёт заявку в Минстрой субъекта.
- Финансирование, средства берутся из:
- взносов на капремонт (платит муниципалитет);
- дотаций из регионального и федерального бюджета (до 30 % при софинансировании).
- Подрядчик, выбирается через электронный аукцион на площадке «РТС-тендер», «СберАСТ» и др.
- Контроль качества — технический надзор ведёт муниципальный жилищный контроль или привлечённая организация.
- Приёмка работ — подписываеться акт ввода объекта в эксплуатацию; данные передаются в ГИС ЖКХ.
Наиболее частые проблемы
Наниматели получают счета за капремонт
Решение: направить в УК/ТСЖ копию договора соцнайма и письменное требование убрать строку из квитанции. При отказе — жалоба в жилищную инспекцию или суд.
Муниципалитет игнорирует обязанность платить
Риск: накапливается задолженность, региональный оператор может обратиться в суд к администрации района. Практика 2024–2025 гг. — взыскание миллионов рублей (дела А40-XXXXX/2024, А32-XXXXX/2025).
Дом «перевели» на спецсчёт без согласия
С 1 сентября 2024 года это возможно только после электронного голосования собственников. Если спецсчёт уже открыт до 2024 года, но муниципалитет игнорирует платежи, региональный оператор может инициировать перенос обратно на счёт оператора.
Задержка начала работ
Нововведение: если подрядчик просрочил срок на 30 дней, предусмотрена неустойка 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10 % контракта (п. 7 Приказа Минстроя № 1159/пр-2022).
Муниципальный жилищный фонд не освобождается от капремонта, но оплачивает его только муниципалитет как собственник. С 1 сентября 2024 года процедура стала более цифровой и строгой: введено молчаливое согласие, обязательное электронное голосование, усилена ответственность подрядчиков. Следите за актуальным размером взносов в вашем регионе и обращайтесь в жилищную инспекцию при нарушениях.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 года.