Каждый год тысячи россиян продают квартиры и задумываются: что именно вписывать в декларацию 3-НДФЛ при продаже недвижимости, цену из договора купли-продажи или кадастровую стоимость? В 2026 году правила не изменились, но важно учесть последние «подводные камни» и новые коэффициенты․ Ниже — подробная инструкция на русском языке, с примерами и шаблоном заполнения․
Что говорит Налоговый кодекс РФ в 2026 году
Основа — ст․ 214․10 НК РФ․ Для сделок, совершённых после , применяется правило 70 % от кадастровой стоимости․ Если цена в договоре окажется ниже этой величины, налоговая доначислит НДФЛ по «кадастровому минимуму»․
- До : НДФЛ рассчитывался только из цены в договоре․
- С : используем максимальное значение из двух величин:
- фактическая цена продажи;
- 70 % от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи․
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
- Онлайн-запрос на rosreestr․gov․ru — в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»․
- Кадастровая палата при личном визите или через МФЦ․
- ЕГРН-выписка — заказывается за 350 руб․ (электронно) или 750 руб․ (бумажно), получается в течение 1–3 дней․
В 2026 году кадастровая стоимость пересматривается ежегодно в большинстве регионов, поэтому цифра может вырасти на 10–30 %․
Пример расчёта
Ситуация:
- Кадастровая стоимость — 10 000 000 руб․
- Цена в договоре — 6 000 000 руб․
- Документы о покупке сохранились: купили за 7 000 000 руб․
Шаг 1․ Сравниваем: 70 % от 10 000 000 = 7 000 000 руб․
Шаг 2․ 6 000 000 < 7 000 000 → налоговая примет 7 000 000 руб․ за налогооблагаемую базу․
Шаг 3․ Применяем вычет «расходы»: 7 000 000 – 7 000 000 = 0 руб․ → НДФЛ = 0 руб․
Если бы кадастровая стоимость была 6 000 000 руб․, то 70 % от неё равно 4 200 000 руб․ В этом случае налоговая не доначислит, потому что 6 000 000 > 4 200 000․
Что именно указывать в 3-НДФЛ
Раздел 2 «Расчёт налоговой базы»
- Строка 010, код дохода 1510 «Доходы от продажи недвижимого имущества»․
- Строка 020 — доход, который вы фактически получили по договору (без учёта ипотеки, залога и т․ д․)․
- Строка 030 — 70 % от кадастровой стоимости (если она выше цены в договоре)․
- Строка 040 — максимальное значение из строк 020 и 030․
Если договорная цена ≥ 70 % от кадастровой, в строке 030 ставится прочерк․
Приложение 1
- Поле 070 — доход по договору․
- Поле 080 — кадастровый номер объекта․
- Поле 081 — кадастровая стоимость (чисто для справки налоговой)․
Нюансы 2026 года
- Новые окаты районов в Москве, Санкт-Петербурге и ряде регионов: кадастровая стоимость выросла до 30 %, проверяйте перед подачей декларации․
- Упрощённая форма «3-НДФЛ-онлайн» в Личном кабинете ФНС уже автоматически подставляет данные кадастра; ошибки редки, но перепроверяйте!
- До 30 апреля 2026 — последний день подачи декларации за продажи 2025 года; Штраф за несвоевременную подачу — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %․
Шаблон заполнения
<table border="1"> <tr><th>Строка</th><th>Значение</th></tr> <tr><td>010</td><td>1510</td></tr> <tr><td>020</td><td>6 000 000</td></tr> <tr><td>030</td><td>7 000 000</td></tr> <tr><td>040</td><td>7 000 000</td></tr> <tr><td>050 (вычет расходов)</td><td>1 000 000</td></tr> </table>
Ответы на частые вопросы
- Что если кадастровая стоимость отсутствует?
Используем только цену из договора․ В 3-НДФЛ строка 030 остаётся пустой․ - Можно ли указать кадастровую цену меньше договорной?
Нет, налоговая всё равно возьмёт максимум из двух значений․ - А если квартира была получена в наследство/даром?
Вычет = 1 000 000 руб․, и придётся платить НДФЛ с суммы выше этого лимита․
Указывайте в 3-НДФЛ обе цифры: фактическую цену и 70 % от кадастровой․ Программа ФНС сама выберет большую и рассчитает налог․ Проверьте кадастровую стоимость на 1 января 2025 года, если продажа была в 2025, и на 1 января 2026, если продажа уже в текущем году․ Не забывайте о 30 апреля 2026, последний срок подачи декларации за 2025 год․
Нужна помощь в заполнении? Используйте бесплатный сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или обратитесь к специалистам по телефону ###-###-####․