Дата актуализации статьи: 19 апреля 2026, 11:47

Содержание

1. Когда возникает необходимость выбора режима
2. Краткое сравнение режимов: ОСНО – УСН – АУТС – ПСН
3. ОСНО (общая система): когда удобно для аренды
4. УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы»
5. АУТС (автоматизированный УСН): новая «цифровая» альтернатива
6. Патент (ПСН): просто, но не всем
7. Калькулятор наглядных цифр
8. Какую систему выбрать в 2026 году: практические схемы
9. Чек-лист для арендодателя-ИП

Когда возникает необходимость выбора режима

Важно помнить: Индивидуальный предприниматель вправе переходить на любой подходящий режим до 31 января текущего года (если уже работает) или в течение 30 дней с даты регистрации (если только открывается).

Сдача коммерческой недвижимости в аренду подпадает под объект «возмездное предоставление права пользования недвижимым имуществом» (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Следовательно, полученные доходы — предпринимательские, а не «личные».

Краткое сравнение режимов

ОСНО (общая система): когда удобно для аренды

• Плюсы: нет ограничений по доходу, можно зачесть НДС при приобретении объекта; выгодно, если арендаторы, НДС-плательщики.
• Минусы: высокая нагрузка (13 % НДФЛ + 20 % НДС), сложная бухгалтерия, ежеквартальные декларации.

Кейс: Предприниматель купил офис за 25 млн ₽ с НДС и сдаёт его крупной компании с НДС. У арендатора возникает право вычета по НДС, поэтому арендная ставка выше на 20 % (НДС), что компенсирует налог ИП. При этом сам ИП принимает вычет входящего НДС и экономит.

УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы»

4.1 УСН «Доходы» 6 %

Идеально, если расходов почти нет (коммуналку платит арендатор). В 2026 году можно уменьшить налог на всю сумму взносов «за себя».

4.2 УСН «Доходы минус расходы» 15 %

Оправдано, если объект приобретён в ипотеку или аренда идёт с большими коммунальными расходами. К вычету принимаются:

• амортизация объекта,
• проценты по кредиту,
• коммунальные платежи,
• страхование недвижимости.

АУТС (автоматизированный УСН)

С 2025 года РФ запустила экспериментальный режим АУТС. Подключаются только через банки-участники (Сбер, Т-Банк, Альфа, Райфайзен и др.).

• 8 % — до 60 млн ₽ дохода в год,
• 20 % — свыше 60 млн ₽ до 338,9 млн ₽,
• НДС не платится,
• Отчёты формирует банк автоматически,
• Нет кассы: доход фиксируется по поступлению на расчётный счёт.

Важно: АУТС доступен только ИП без сотрудников и без филиалов.

Патент (ПСН)

Патент на аренду в 2026 году даёт страховые взносы в 1,5 раза дешевле, чем на остальные виды ПСН. Единственное условие — площадь помещения ≤ 1 500 м².

Пример расчёта: В Москве аренда офиса 100 м² по ставке 2 000 ₽/м²/мес. Потенциальный доход = 100 × 2 000 × 12 = 2 400 000 ₽. Патент = 6 % × 2 400 000 ₽ = 144 000 ₽ в год. Взносы «за себя» 2026 — 49 547 ₽. Всего: 144 000 + 49 547 = 193 547 ₽.

Калькулятор наглядных цифр

Условия: доход 2 400 000 ₽/год, расходы (коммуналка, ипотечные проценты) -00 000 ₽/год.

• УСН «Доходы»: 2 400 000 × 6 % = 144 000 ₽ – 49 547 ₽ (взносы) = 94 453 ₽.
• УСН «Доходы-Р»: (2 400 000 – 600 000) × 15 % = 270 000 ₽ – 49 547 ₽ = 220 453 ₽.
• Патент: 144 000 ₽ (без вычета взносов).
• АУТС: 2 400 000 × 8 % = 192 000 ₽ (взносы не вычитаются).
• ОСНО: НДФЛ 13 % = 312 000 ₽; НДС 20 % ≈ 400 000 ₽; итого ≈ 712 000 ₽ (без учёта НДС-вычета);

Какую систему выбрать в 2026 году: практические схемы

Схема 1. Небольшой офис без НДС-арендатора

УСН «Доходы» 6 % — минимальная нагрузка, простые отчёты.

Схема 2. Помещение в ипотеке, высокие расходы

УСН «Доходы минус расходы» 15 %, позволяет «отбить» проценты и амортизацию.

Схема 3. Работа «через банк» без кассы

АУТС 8 % — нет деклараций, приём платежей только на расчётный счёт.

Схема 4. Помещение до 1 500 м² в регионах с низким ПД

Патент — фиксированная ставка, не зависит от фактического дохода.

Чек-лист для арендодателя-ИП

1. Определился с площадью и видом помещения (жилое/нежилое).
2. Узнал ставку ПД в регионе (если рассматриваю ПСН).
3. Сравнил налоговую нагрузку по каждому режиму (калькулятор выше).
4. Проверил лимиты: доход 338,9 млн ₽ (УСН, АУТС) и 60 млн ₽ (АУТС 8 %).
5. Оформил уведомление о переходе до 31 января 2026 года (или в течение 30 дней после регистрации).
6. Подключил онлайн-кассу, если не АУТС.
7. Открыл расчётный счёт в банке-участнике АУТС (если выбрал АУТС).

Ключевое правило: чем проще структура (без расходов, без сотрудников, без НДС-арендаторов), тем выгоднее УСН «Доходы» 6 % или АУТС 8 %.

При ипотечном помещении или высоких коммунальных расходах лучше УСН «Доходы минус расходы» 15 %.

Если регион установил низкий ПД и площадь ≤ 1 500 м² — патент.

ОСНО остаётся актуальна лишь для крупных объектов с «НДС-арендаторами» и возможностью вычета входящего НДС.

Дополнительно: с 01 июля 2026 года при ПСН обязательна онлайн-касса (федеральный закон № 382-ФЗ).

© 2026. Статья подготовлена по актуальному законодательству на .