Каждый налогоплательщик, продавший квартиру после 1 января 2016 года, обязан отразить в декларации 3-НДФЛ кадастровую стоимость объекта. Правильность заполнения графы 030 (и связанных с ней строк 050 и 070) определяет, придётся ли платить НДФЛ, и в каком размере.
В статье разберёмся:
- где взять достоверную кадастровую стоимость;
- какую именно цифру писать в декларации, если вы продаёте долю или всю квартиру целиком;
- как «работает» понижающий коэффициент 0,7;
- какие документы приложить, чтобы избежать претензий ФНС.
Законодательная основа
С 1 января 2016 г. действует п. 5 ст. 217.1 НК РФ: если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, то налоговая база по НДФЛ определяется как:
Налогооблагаемый доход = max(цена по договору; 0,7 × кадастровая стоимость)
Исключения:
- Имущество получено по наследству или в дар до — старые правила (срок владения 3 года).
- Кадастровая стоимость не определена (такие случаи редки, но возможны) — берётся только договорная цена.
Где найти кадастровую стоимость
| Источник | Как получить | Формат данных |
|---|---|---|
| Росреестр / ЕГРН | Запросить онлайн-выписку или в МФЦ | PDF-файл с точной датой и суммой |
| Кадастровая карта | pkk.rosreestr.ru | Число на экране, без подписи и печати |
| Личный кабинет ФНС | Раздел «Налоги → Моё имущество» | Цифра округлена до рублей, год расчёта указан |
Важно: берите значение именно на 1 января года продажи. Если кадастровую стоимость пересмотрели позднее, она не влияет на расчёт НДФЛ за уже совершённую сделку (письмо ФНС от № БС-4-11/3738@).
Какую именно цифру указывать в 3-НДФЛ
Продажа всей квартиры
- 031 – кадастровый номер (берётся из ЕГРН).
- 030 – полная кадастровая стоимость на 01.01.года продажи.
- 050 – значение строки 030 × 0,7.
- 040 – цена по договору.
- 070 – налоговая база = максимальное из 040 и 050.
Продажа доли
Если вы продали ½ доли, то:
- в графе 030 пишите полную кадастровую стоимость квартиры;
- в расчётах (строки 050, 070) используйте долю × кадастровая стоимость × 0,7.
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Продаётся ½ доли. В строке 030 указываем 3 000 000, в строке 050 – 1 050 000 (3 000 000 × 0,7 × ½).
Пошаговая схема заполнения 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ФНС
- Авторизуйтесь в личном кабинете ФНС через Госуслуги.
- Выберите «Подать декларацию» → «3-НДФЛ» → «Продажа имущества».
- Укажите дату и цену договора, затем система запросит кадастровый номер.
- Сайт автоматически подтягивает кадастровую стоимость из ЕГРН; проверьте дату расчёта (должна быть ).
- Если вы продаёте долю, вручную измените долевое участие — сервис пересчитает строки 050 и 070.
- Сохраните и отправьте декларацию, приложив:
- договор купли-продажи;
- выписку ЕГРН;
- банковские выписки (подтверждение получения денег).
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Указали инвентаризационную стоимость | ФНС доначислит налог + пени | Нужно подать уточнённую 3-НДФЛ |
| Забыли коэффициент 0,7 | Налог занижен | «Корректировка» через личный кабинет |
| Указали кадастровую стоимость на дату «позднее 1 января» | Расчёт неверный, возможен штраф 20 % | Подать уточнёнку с правильной датой |
- ✓ Кадастровая стоимость взята на
- ✓ Значение в строке 030 совпадает с ЕГРН (в рублях, без копеек)
- ✓ При продаже доли — доля пропорционально учтена в строке 050
- ✓ Вложены сканы ЕГРН и договора
- ✓ Срок подачи до 30 апреля 2026 года
Соблюдая эти простые правила, вы избежите претензий ФНС и дополнительных платежей. Если остались вопросы, воспользуйтесь онлайн-консультантом ФНС или запишитесь на приём в налоговую через Госуслуги.