В 2025–2026 годах правила декларирования доходов от продажи недвижимости существенно изменились. Помимо привычной 3-НДФЛ, налогоплательщики-«упрощенцы» и юридические лица подают дополнительные формы. Ниже — полный гид по всем декларациям, которые могут потребоваться при продаже земельного участка и дома, с разбивкой по статусу продавца и применяемому налоговому режиму.

Содержание

1. Физическое лицо (налоговый резидент РФ)
2. Индивидуальный предприниматель на УСН «доходы»
3. ООО на УСН «доходы»
4. Юрлицо на общей системе
5. Налоговые ставки и сроки подачи в 2026 г.
6. Частые ошибки и ответы на вопросы

Физическое лицо (налоговый резидент РФ)

Основная форма: 3-НДФЛ

Если вы просто продали участок и дом, не зарегистрированы как ИП и не используете спецрежимы, подаётся единственная декларация 3-НДФЛ.

• Куда подавать: в ИФНС по месту жительства (электронно через «Личный кабинет» или на бумаге).
• Срок подачи: не позднее 30 апреля 2027 года за доходы 2025 г. (закон № 100-ФЗ продлил срок).
• Срок оплаты НДФЛ: до 15 июля 2027 года.

Какие листы нужны в 3-НДФЛ

1. Титульный лист (разделы 1 и 2).
2. Приложение 1 — доходы от продажи.
3. Приложение 6 — имущественный вычет (1 000 000 руб. на объект или фактические расходы на покупку).
4. Приложение 8, если продаётся доля в праве общей собственности.

Пример расчёта

Вы продали участок и дом за 4 500 000 руб., купленные в 2022 году за 3 200 000 руб.
Налог = (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 руб.

Освобождение от НДФЛ

• Минимальный срок владения для участков ИЖС и ЛПХ — 3 года (если получены до ), иначе — 5 лет.
• После разделения участка на 2 части срок не прерывается (ФЗ от ).
• Если срок владения ≥ 5 лет, 3-НДФЛ не подаётся.

Индивидуальный предприниматель на УСН «доходы»

Декларация УСН

Доход от продажи участка и дома включается в базу УСН. Подаётся единая декларация УСН за 2025 г.:

• форма КНД 1152017 (в редакции приказа ФНС № ЕД-7-3/753@ от );
• срок: до 30 апреля 2026 г.;
• ставка: 6 % (регион может снизить до 1 %).

Важный нюанс

Если участок и дом не использовались в предпринимательской деятельности, ИП может выбрать:

• вариант А: отразить доход в УСН и заплатить 6 %;
• вариант Б: «выйти» из УСН, признать операцию частной, и подать 3-НДФЛ как физлицо (13 %).

ООО на УСН «доходы»

Бухгалтерская декларация УСН

ООО показывает выручку от продажи в строке 110 раздела 2.1.1 декларации УСН и платит 6 %.

Дополнительные формы

• Книга доходов и расходов (КУДиР) — хранится у компании, но при проверке предоставляется инспекторам.
• Бухгалтерская отчётность — в 2026 г. подаётся в электронном виде до 31 марта (ФЗ № 409-ФЗ).

Особенность имущественного комплекса

Если ООО продаёт участок и фундамент (незавершённое здание), то:

• фундамент — подлежит УСН (6 %);
• земля, освобождена от НДС по ст. 146 НК РФ;
• единый договор купли-продажи разделяется на две строки в КУДиР;

Юрлицо на общей системе налогообложения

НДФЛ отсутствует

Юрлица не платят НДФЛ, но:

• прибыль облагается налогом на прибыль 20 %;
• НДС не начисляется на землю (НК ст. 146).

Декларации

1. Декларация по налогу на прибыль (форма 1151006) — поквартально + годовая.
2. Налоговая декларация по НДС (форма 1151001) — только на фундамент/здание.
3. Бухотчётность, до 31 марта 2026 г.

Частые ошибки и ответы на вопросы

Вопрос: «Мне достался участок по наследству в 2018 г., дом оформила в 2023 г. Какой срок владения считается?»

Ответ: Срок владения участком начинается с момента вступления в наследство (2018 г.), а для дома — с регистрации права (2023 г.). Если продаёте в 2025 г., участок уже освобождён от НДФЛ (7 лет), а дом ещё нет. Подаёте 3-НДФЛ только на дом.

Вопрос: «ИП продаёт участок, который никогда не использовал в бизнесе. Как поступить?»

Ответ: ИП может подать 3-НДФЛ как физлицо и воспользоваться имущественным вычетом (13 %). Это выгоднее, чем платить 6 % с выручки.

Вопрос: «Надо ли подавать 3-НДФЛ, если участок и дом проданы за 1 млн руб.?»

Ответ: Нет, если сумма ≤ 1 000 000 руб. и применён вычет, налог будет нулевой, но декларацию всё же нужно подать (ст. 229 НК РФ).

При продаже земельного участка и дома в 2025–2026 гг.:

• Физлицо подаёт 3-НДФЛ;
• ИП/ООО на УСН — декларацию УСН + (при необходимости) —НДФЛ;
• Юрлицо на ОСНО — декларации по прибыли и НДС (только на здание).

Главное правило: проверьте срок владения и способ получения имущества, это определит, нужна ли вообще декларация.

Последняя редакция: 19 апреля 2026 г. 19:55