Ключевые правила за 30 секунд

• Платится НДФЛ (налог на доходы физических лиц) только с прибыли — разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку этой же квартиры․
• Ставки: 13 % — для дохода до 5 млн руб․ включительно‚ 15 % — на часть свыше 5 млн руб․
• Безопасная альтернатива: имущественный вычет 1 млн руб․ применяется‚ если нет документов о расходах․
• Минимальный «запас» дохода‚ который налоговая всё равно примет к расчёту‚ — 70 % от кадастровой стоимости․
• Если квартира была в собственности ≥ 5 лет (для единственного жилья) или ≥ 3 года (по другим основаниям), НДФЛ 0 %․

Расчёт налогооблагаемой базы пошагово

1. Шаг 1․ Определите доход от продажи

   Берём фактическую цену из договора‚ но не ниже 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи․

2. Шаг 2․ Выберите способ уменьшения базы

   • Вариант А․ Вычитаем документальные расходы (покупная цена + ипотечные проценты + ремонт‚ если сохранили чеки и договоры)․
   • Вариант Б․ Применяем вычет 1 000 000 руб․ (если расходы не подтверждены)․

3. Шаг 3․ Применяем прогрессивную шкалу

   К полученной базе применяем:

   • 13 % — на сумму до 5 000 000 руб․
   • 15 % — на часть свыше 5 000 000 руб․

Пример 1․ Продажа с прибылью

Дано: куплена квартира в 2022 г․ за 3 500 000 руб․‚ продана в 2025 г․ за 4 200 000 руб․
Расчёт:
Доход – расходы = 4 200 000 – 3 500 000 = 700 000 руб․
700 000 × 13 % = 91 000 руб․ НДФЛ․

Пример 2․ Используем вычет 1 млн руб․

Дано: продажа без документов о расходах‚ цена 7 000 000 руб․
Расчёт:
7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 руб․ база․
5 000 000 × 13 % = 650 000 руб․
1 000 000 × 15 % = 150 000 руб․

Сроки и отчётность

• До 30 апреля следующего года после продажи подаётся 3-НДФЛ․
• Налог оплачивается до 15 июля того же года․

Как законно не платить или снизить налог

Долговая льгота (минимальный срок владения)

Не платите НДФЛ‚ если квартира была у вас:
• ≥ 5 лет — для любой недвижимости‚ купленной после ;
• ≥ 3 года — если жилье получено по наследству‚ дару от близкого родственника‚ приватизации или договору пожизненного содержания․

Замена жилья

Если в том же налоговом периоде (календарный год) купили другую квартиру‚ расходы на покупку можно зачесть в счёт погашения налога по формуле:
Налог = (Доход от продажи – Расходы на покупку новой квартиры – вычеты) × ставка;

Раздел долей

При продаже долей каждый собственник получает право на вычет 1 млн руб․ своей доли‚ а не на всю квартиру․

Частые ошибки

• Не учитывают кадастровую стоимость․ Если продадите дешевле 70 % от кадастровой‚ налог всё равно посчитают от 70 %․
• Забывают о «детских» расходах․ К вычету принимают ипотечные проценты‚ ремонт‚ коммунальные взносы в новостройке — главное‚ чтобы были чеки и акты․
• Путают годы владения․ Срок считается с даты полной оплаты и регистрации права‚ а не с момента получения ключей․