С 01 января 2022 года в России действует правило «трёх-пяти лет»: чтобы продать квартиру (дом, комнату, долю) и не платить НДФЛ с дохода, важно соблюсти минимальный срок непрерывного владения. В зависимости от оснований приобретения недвижимости он составляет либо 3 года, либо 5 лет.
Когда достаточно 3 лет
Освобождение от НДФЛ после трёх лет владения предусмотрено для следующих ситуаций (абз. 1–4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- имущество получено в наследство;
- имущество получено от членов семьи или близких родственников в дар;
- квартира была приватизирована;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, с 2021 года действует льгота для семей с детьми: если родители продают свою квартиру одновременно с покупкой новой, критерием срока также служит 3 года (подп. 2.1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Когда нужно ждать 5 лет
Для всех остальных случаев (покупка «с рук», участие в долевом строительстве, обмен, получение по ДДУ и т.д.) минимальный срок владения равен 5 годам. Если квартира продаётся раньше, придётся:
- заплатить НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и ценой приобретения;
- или воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).
С какого момента считается срок владения
Срок отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН, когда право собственности зарегистрировано на конкретного собственника:
- При покупке — с даты регистрации права собственности;
- При наследовании — с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК РФ);
- При приватизации — с даты первичной регистрации;
- При приобретении долями — с даты первоначальной регистрации любой доли, даже если позднее доли увеличивались.
Примеры по 2022 году
Пример 1. Квартира куплена в марте 2019 г. По общему правилу продать её без налога можно будет в марте 2024 г. (5 лет).
Пример 2. Квартира получена по наследству в мае 2019 г. Продать без налога можно уже в мае 2022 г. (3 года).
Пример 3. Семья с ребёнком купила квартиру в 2020 г. Если в 2023 г. они продают её и одновременно приобретают новую, налог не взимается (3 года).
Важные нюансы 2022 года
- Некоторые регионы могут уменьшать нулевую ставку вдвое, но не увеличивать (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Такие льготы действуют локально и требуют официального подтверждения.
- Если продажа произошла раньше предельного срока, но доход от продажи не превышает 1 млн руб., можно полностью «закрыться» вычетом.
- При продаже имущества, полученного по ДДУ, срок владения отсчитывается от даты регистрации права собственности, а не от подписания акта приёма-передачи.
Как подтвердить право на льготу
- Подготовьте ЕГРН-выписку о переходе права собственности.
- Сохраните договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
- В декларации 3-НДФЛ укажите код дохода «1510» и примените вычет или освобождение.
В 2022 году для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости достаточно:
- 3 года — при наследстве, даре, приватизации, пожизненном содержании или продаже с последующей покупкой жилья семьями с детьми;
- 5 лет, во всех остальных случаях.
Следите за датой первой регистрации права собственности: именно от неё начинается отсчёт льготного периода.