Важно: с в России действует новая ставка неустойки — 20 % от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. Срок давности для штрафов увеличен до трёх лет.
Когда возникает обязанность платить налог
- Если вы сдаёте квартиру (комнату, долю) физическому лицу — подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите 13 % от годового дохода.
- Если арендатор — юрлицо или ИП, то они сами удержат НДФЛ 13 % и перечислят в бюджет. Вам ничего не нужно.
- Если вы сдаёте через онлайн-сервисы (Airbnb, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик и т.п.) с платформа автоматически удержит 13 %, а с, 15 % для доходов свыше 2,4 млн ₽ в год.
Основные штрафы и неустойки (действуют с )
| Нарушение | Размер штрафа | Срок |
|---|---|---|
| Не подали 3-НДФЛ | 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц (максимум 30 %) | До 30 апреля |
| Не уплатили налог | 20 % от суммы долга за каждый месяц (неустойка) | До 1 декабря |
| Скрыли доход > 2,4 млн ₽ | 40 % от суммы долга + возможное уголовное дело | по факту выявления |
| Не зарегистрировались как самозанятый при доходе > 2,4 млн ₽ | 10 % от суммы дохода (минимум 1 000 ₽) | По факту проверки |
Примеры расчёта
Пример 1. Летняя квартира на 60 дней
Аренда 40 000 ₽/мес. Доход за два месяца: 80 000 ₽.
Налог: 80 000 × 13 % = 10 400 ₽.
Если не подали декларацию до :
10 400 × 5 % × 6 мес. = 3 120 ₽ штраф + неустойка 20 % × 6 мес. = 12 480 ₽.
Пример 2. Долгосрочная аренда на год
Аренда 45 000 ₽/мес. Годовой доход: 540 000 ₽;
Налог: 540 000 × 13 % = 70 200 ₽.
Если скрыли доход и выявили через 12 месяцев:
70 200 × 40 % = 28 080 ₽ штраф + 70 200 × 20 % × 12 мес. = 168 480 ₽ неустойка.
Как легализовать доход и избежать штрафов
- Самозанятый (ПСН или НПД)
- Ставка 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам.
- Не нужно сдавать 3-НДФЛ, платить самостоятельно в приложении «Мой налог».
- ИП на УСН 6 % «Доходы»
- Самый выгодный вариант при доходе > 2,4 млн ₽/год.
- Можно вычесть расходы и уплаченные взносы.
- Онлайн-платформы
- Регистрируйтесь в сервисе и подтвердите статус налогового агента.
- Платформа сама удержит НДФЛ и перечислит в бюджет.
Дополнительные риски при ипотеке
Банк может потребовать досрочного погашения кредита, если квартира сдаётся без согласия банка и не отражена в декларации. В 2025–2026 гг. крупнейшие банки (Сбер, ВТБ, Дом.РФ) начали мониторить Airbnb и ЦИАН через BigData-сервисы. При выявлении факта аренды без уведомления банка и налоговой увеличивается вероятность:
- доначисления штрафа 1 % от остатка долга за каждый день;
- отказа в рефинансировании и потере льготной ставки.
Чек-лист: как не попасть под штраф в 2026 году
- Определите, кто ваш арендатор: физлицо, ИП или юрлицо.
- Если физлицо, до 30 апреля подайте 3-НДФЛ или зарегистрируйтесь как самозанятый.
- Сохраняйте договор аренды и платёжные квитанции минимум 3 года.
- Информируйте ипотечный банк о факте сдачи (если ипотека действует).
- Подключите онлайн-сервисы для автоматического удержания налога.
ИТОГ
Минимальный штраф за неуплату налога при сдаче квартиры в 2026 году — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки. При скрытии крупных доходов рискуете уголовной ответственностью и удвоенным штрафом. Проще легализовать доход через самозанятость или ИП и спать спокойно.