Выбор управляющей компании – одно из самых важных решений, которое принимается в многоквартирных домах․ От качества её работы зависят комфорт, безопасность и финансовая стабильность дома․ Поэтому закон устанавливает чёткие правила, какие кворумы и процентные пороги необходимы для того, чтобы решение о выборе (или смене) управляющей компании было признано действительным․
Правовая база
Основные нормы регулируются:
- Жилищным кодексом Российской Федерации (ст․ 161‑167)․
- Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» от № 94‑ФЗ․
- Приказом Минжитроса РФ № 239 от «Об утверждении Положения о порядке проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»․
Кворум (минимальное количество участников)
Для того чтобы собрание собственников было правомочным, необходимо соблюсти кворум – минимальное количество голосов, участвующих в голосовании․
- Общее собрание, созываемое для выбора управляющей компании – кворум составляет 50 % плюс один голос от общего количества голосов всех собственников (с учётом их долей в праве собственности)․
- Если собрание проводится в порядке внеочередного (например, в случае резкой нецелесообразности работы текущего управляющего), кворум может быть снижен до ⅓ от общего количества голосов, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ/ЖСК․
- В случае первичного создания ТСЖ/ЖСК (выбор первой управляющей компании) кворум может быть установлен уставом, но обычно применяется правило 50 %+1․
Как считается «процент жильцов»?
Важно различать два понятия:
- Процент собственников (квартир) – количество квартир, участвующих в голосовании, делённое на общее число квартир в доме․
- Процент голосов (долей) – совокупный вес голосов, который определяется размером доли в общей собственности (обычно это площадь квартиры)․ Именно этот показатель учитывается при расчёте кворума и большинства․
Таким образом, не важно, сколько людей пришло лично, а важно, какой суммарный вес голосов они представляют; Например, если в доме 100 квартир, а собравшиеся владеют 55 % общей площади, кворум выполнен, даже если присутствовало только 30 жильцов․
Требуемое большинство для утверждения управляющей компании
После того как кворум установлен, необходимо определить, какое большинство голосов требуется для принятия решения․
| Тип решения | Необходимое большинство |
|---|---|
| Выбор (или переизбрание) управляющей компании | Простое большинство в пользу одной из кандидатур (более 50 % от голосов, поданных в ходе голосования)․ |
| Отказ от услуг текущей управляющей компании без назначения новой | Не менее ⅔ от всех голосов собственников (по закону это считается «особенно важное» решение)․ |
| Изменение устава ТСЖ/ЖСК, касающееся порядка выбора управляющей компании | Не менее ⅔ голосов․ |
Как проходит голосование?
- Подготовка повестки дня․ В повестке должно быть чётко указано: «Выбор (смена) управляющей компании», а также список кандидатов (компаний‑участников)․
- Регистрация голосов․ Каждый собственник может проголосовать лично, через доверенное лицо (с нотариально заверенной доверенностью) или онлайн (если ТСЖ использует электронные сервисы)․
- Подсчёт голосов․ Считаются только действительные голоса, а «против», «за», «воздержался» учитываются в зависимости от выбранного метода (прямой или тайный)․
- Объявление результатов․ Результаты фиксируются в протоколе собрания, который подписывается председателем и секретарём собрания․
Что делать, если кворум не достигнут?
Если кворум не собран, собрание считается не правомочным, и решения, принятые в нём, могут быть оспорены в суде․ В этом случае:
- Повторно созывают собрание с тем же порядком дня (не реже одного раза в течение 30 дней)․
- Можно воспользоваться механизмом «удалённого голосования» (по электронной почте, через портал ТСЖ) – такой способ допускается, если устав ТСЖ/ЖСК его предусматривает․
- Если даже после повторных попыток кворум не достигаеться, собственники могут обратиться в суд с иском об изменении управляющей компании, предоставив доказательства невозможности собрать необходимое количество голосов․
Практические рекомендации для собственников
Чтобы процесс выбора управляющей компании прошёл гладко, рекомендуется:
- Заранее изучить устав ТСЖ/ЖСК․ В нём часто прописаны более строгие (или, наоборот, более гибкие) требования к кворуму и большинству․
- Собрать подписи․ За несколько дней до собрания собрать подписи жильцов, поддерживающих конкретного кандидата, чтобы убедиться, что кворум будет достигнут․
- Информировать всех собственников․ Рассылка повестки, резюме о каждом кандидате и их предложениях по обслуживанию дома․
- Подготовить доверенностей․ Для тех, кто не может присутствовать лично, оформить доверенности заранее․
- Пользоваться электронными сервисами․ Многие ТСЖ используют онлайн‑голосования, что повышает шансы собрать необходимый процент голосов․
Для того чтобы решение о выборе управляющей компании было законным, необходимо соблюсти два ключевых условия:
- Достичь кворума – не менее 50 %+1 от всех голосов собственников (если иное не предусмотрено уставом)․
- Получить простое большинство за выбранного кандидата (более 50 % от голосов, поданных в ходе голосования)․ Для особо важных решений может потребоваться ⅔ большинства․
Помня об этих правилах и правильно организуя процесс собрания, жильцы смогут эффективно выбирать управляющую компанию, отвечающую их интересам и требованиям․
Статья подготовлена в соответствии с действующим законодательством РФ на 19 апреля 2026 года․