Важно: сдача жилья приносит доход, который необходимо официально декларировать и облагать налогом․ Нарушение этой обязанности грозит штрафами и пени․

Основные режимы налогообложения

Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»)

• Ставка: 4 % от доходов физлиц, 6 % — от юрлиц․
• Ограничения: доход за год ≤ 2,4 млн ₽; только аренда собственного жилья (исключение — рентные схемы с выкупом)․
• Преимущества: нет обязательных взносов в ПФ/ФФОМС; онлайн-отчётность через приложение «Мой налог»; можно вернуть налог до 10 000 ₽ в виде вычета․

Упрощённая система налогообложения (УСН) «Доходы»

• Ставка: 6 % от валовой выручки․
• Кто подходит: ИП без работников, получающий доход от сдачи жилья․
• Дополнительно: страховые взносы ИП за себя (45 842 ₽ в 2026 г․ + 1 % сверх 300 000 ₽)․

Патент на сдачу жилья

• Ставка: 6 % от потенциального годового дохода (устанавливается регионом)․
• Срок: от 1 до 12 месяцев в году․
• Ограничения: площадь ≤ 150 м²; только ИП․
• Плюсы: фиксированная сумма налога, не зависит от фактической прибыли․

НДФЛ по общему режиму

• Ставка: 13 % — до 5 млн ₽ в год, 15 % — сверх 5 млн ₽ (прогрессивная шкала)․
• Как платить: подача 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; оплата до 15 июля․
• Можно уменьшить: на сумму стандартного или имущественного вычета (1 млн ₽ при продаже, 250 000 ₽ при аренде)․

Сравнительная таблица «Сколько % от аренды уйдет в налоги»

Какие ещё платежи могут быть

• Налог на имущество — ежегодно по кадастровой или инвентаризационной стоимости․
• Капитальный ремонт, если квартира в многоквартирном доме․
• Управляющая компания/ТСЖ — коммунальные расходы обычно перекладываются на арендатора, но в договоре может быть иначе․

Как подать декларацию и заплатить: пошаговая инструкция

1. Фиксируйте доход․ Ведите учёт поступлений арендной платы (квитанции, выпис-ки банка, договор)․
2. Выберите режим․ Оценьте ограничения и выгоду (см․ таблицу)․
3. Зарегистрируйтесь․
   • НПД — через приложение «Мой налог» (ФНС)․
   • ИП — в ИФНС или через сервисы Госуслуг․
4. Сдайте отчётность․
   • НПД — автоматически каждый месяц․
   • УСН/Патент — декларация раз в год․
   • НДФЛ — 3-НДФЛ до 30 апреля․
5. Оплатите налог․
   • НПД — автоматическое списание 28-го числа․
   • Остальные режимы — до 15 июля․

Что будет, если не платить

• Штраф за неподанную декларацию: 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц (максимум 30 %, минимум 1000 ₽)․
• Пеня: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․
• Доначисление НДФЛ: по результатам камеральной проверки․
• Иски в суд: может привести к взысканию задолженности с банковских счетов․

Частые вопросы арендодателей

Вопрос 1: Могу ли я сдавать квартиру «наличкой», не отражая в налоговой?

Ответ: Нет․ Любые денежные поступления подлежат учёту․ Оплата «наличкой» не освобождает от обязанности декларировать доход․

Вопрос 2: А если я сдаю комнату, а не всю квартиру?

Ответ: Режимы те же: НПД, УСН, патент или НДФЛ․ Площадь комнаты не влияет на режим, важен только общий доход․

Вопрос 3: Как учесть ремонт и коммуналку?

Ответ:

• На УСН «Доходы минус расходы» (15 %) ремонт и коммунальные платежи, оплаченные ИП, принимаются в расходы․
• На НПД, патенте, НДФЛ — расходы не учитываются․

Вопрос 4: Можно ли сдавать через Airbnb и выбрать НПД?

Ответ: Да, если вы лично являетесь собственником и доход ≤ 2,4 млн ₽/год․ Airbnb предоставляет специальный режим «налог у источника» (4 %), но придётся оформлять его через «Мой налог»․

Для физлица, сдающего 1–2 квартиры:

• Если годовая аренда ≤ 2 млн ₽ — НПД 4 % самый простой и дешёвый вариант․
• Если планируете масштаб (10+ объектов) — ИП + УСН 6 % или патент․

Напоминаем: для НДФЛ уплата налога за 2025 год должна быть завершена до 15 июля 2026 года․ Не пропустите сроки!