Если вы владеете квартирой или частным домом, рано или поздно встретитесь с формулировкой «процент износа». От этого показателя зависит: можно ли продать объект без скидок, подлежит ли он сносу, дают ли ипотеку банки и оплачивает ли Фонд капремонт текущие работы. Ниже — подробная инструкция, как считается износ, и какие цифры считаются критическими в 2026 году.
Что такое «износ» в жилищном законодательстве
Износ — это не просто «старение», а техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, выраженное в процентах. Измеряется по методике, утверждённой Приказом Минстроя РФ № 83/пр от (действует с 2025 г.).
Кто и как определяет процент износа
- БТИ (Бюро технической инвентаризации) — делает первичную экспертизу при постановке на кадастровый учёт.
- Региональные центры госэкспертизы — переоценивают дома каждые 5 лет (обычно совместно с Фондом капремонта).
- Независимые инженеры-строители — по договору с собственниками, если нужно оспорить официальные данные.
Градация износа по российским нормативам (2026)
| Категория состояния | Диапазон износа | Юридические последствия |
|---|---|---|
| Нормативное | от 0 % до 35 % | Полный доступ к ипотеке, субсидиям, капремонт оплачивается по нормативу. |
| Ограниченно-работоспособное | от 36 % до 60 % | Ипотека возможна, но банки требуют дополнительную оценку и страховку. Капремонт ускорен. |
| Ветхое | от 61 % до 80 % | Ипотека крайне затруднена, регион вправе инициировать переселение. Капремонт проводится только аварийно. |
| Аварийное | свыше 80 % | Дом признаётся подлежащим сносу или реконструкции, выселяют жильцов с предоставлением равнозначного жилья или компенсации. |
Почему важно именно 80 % и выше
Федеральный закон № 485-ФЗ (ред. 2025) прямо указывает:
- при 81–100 % износе дом автоматически попадает в региональную программу переселения;
- муниципалитет обязан в течение 90 дней предложить жильцам варианты переселения (п. 4 ст. 7 Закона № 485-ФЗ);
- с момента признания аварийным начисление налога на имущество прекращается.
Как рассчитать износ своими силами (упрощённая формула)
Для ориентира используют физико-возрастной метод:
- Определяют фактический возраст здания в годах (2026 — год сдачи).
- Берут нормативный срок службы (для панельных домов серии П-44Т — 80 лет, для кирпичных «сталинок» — 125 лет и т.д.).
- Считают: (Возраст ÷ Нормативный срок) × 100 %.
Пример: панельный 9-этажный дом 1976 года постройки. Возраст = 50 лет. Износ = (50 ÷ 80) × 100 % ≈ 62,5 % — уже ветхое состояние.
Что делать, если процент износа перевалил за 60 % или 80 %
Для собственников квартир
- Проверьте официальный акт экспертизы (получить можно в МФЦ или на портале «Госуслуги»).
- Оспорьте, если несогласны: закажите независимую инженерную оценку (стоимость ~30–60 тыс. руб.) и подайте в суд.
- Отслеживайте программу переселения на сайте регионального Минстроя — там публикуют списки аварийных домов и график выселения.
Для покупателей
- До сделки обязательно запросите выписку из ЕГРН и акт технического обследования БТИ.
- Если износ ≥ 70 %, уточните у администрации района, включён ли дом в программу реновации (Москва, Санкт-Петербург и крупные агломерации активно используют механизм реновации вместо сноса).
0–35 %, без проблем.
36–60 % — внимательно читайте условия ипотеки.
61–80 %, готовьтесь к ограничениям и возможному переселению.
81 % и выше, дом официально аварийный, начинается процедура расселения.
Дата актуализации: . Перед принятием решений проконсультируйтесь с кадастровым инженером и юристом по недвижимости.