Дата публикации: 19 апреля 2026
Краткий ответ для тех, кто спешит
Если вы продаёте новую квартиру, купленную после 1 января 2021 года, то налог НДФЛ 13 % (или 15 % для сверхдоходов) платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки только в том случае, если срок владения менее 5 лет. При владении более 5 лет — 0 ₽. Однако в 2026 году значительно расширен перечень льготников, которые могут не платить налог даже при продаже через 3 года или раньше.
Почему «новая» квартира — это важно
С 1 января 2021 года вступили в силу изменения ст. 217.1 НК РФ. Они разделили все квартиры на:
- «Старые» — приобретённые до г. → льготный срок владения 3 года;
- «Новые» — приобретённые после г. → льготный срок владения 5 лет.
Именно последние мы и называем «новыми».
Базовые правила 2026 года
| Срок владения | Нужно ли платить НДФЛ | Ставка |
|---|---|---|
| Менее 3 лет | Да, если не попадаете под льготу | 13 % или 15 % |
| 3–5 лет | Да, если не попадаете под льготу | 13 % или 15 % |
| 5 лет и более | Нет | 0 % |
*15 % применяется к доходам сверх 5 млн ₽ в год.
Новые льготы 2026 года: кто может не платить налог уже через 3 года
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
- Семьи, где второй ребёнок родился не позднее г.
- Единственное жильё. Если на момент продажи у продавца и его супруги/детей в собственности нет других квартир, домов, долей.
- Переезд или ипотечные трудности. При официальном подтверждении (смена места работы, падение доходов, проблемы с ипотекой).
Как оформить льготу?
- Подать заявление в ИФНС через сервис «Госуслуги» или лично.
- Приложить документы: свидетельства о рождении детей, справки МСЭ, выписку из ЕГРН об отсутствии другого жилья и т. д.
Как рассчитать НДФЛ, если льгота не применяется
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – Имущественный вычет 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример 1
Купили новую квартиру в 2024 г. за 3 200 000 ₽, продаём в 2026 г. за 3 800 000 ₽. Владение 2 года — льготы нет.
Налоговая база = 3 800 000 – 3 200 000 = 600 000 ₽.
НДФЛ = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽.
Пример 2
Купили единственную квартиру в 2023 г. за 4 000 000 ₽, продаём в 2026 г. за 4 500 000 ₽, в семье двое детей-инвалидов. Подаём заявление на льготу → 0 ₽.
Частые ошибки
- «Непрерывность» владения. Если даже один день квартира была оформлена на другого человека, счёт срока начнётся заново.
- Недооценка в договоре. Налоговая использует кадастровую стоимость × 0,7 как минимальную базу.
- Забыли про авансы. Если вы платили авансовые платежи при покупке, их можно включить в расходы, но только при наличии документов.
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Оцените, попадаете ли под льготы 2026 года.
- Соберите все чеки, ДДУ, акты приёма-передачи.
- Если владеете менее 5 лет — заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Подайте заявление на льготу онлайн на «Госуслугах».
Где получить помощь
- Онлайн-калькулятор ИФНС: service.nalog.ru
- Госуслуги: gosuslugi.ru, раздел «Налоги и финансы» → «Получение льготы».
- Бесплатная консультация налогового юриста по телефону ###-###-####.
Главное: если квартира «новая» и вы продаёте раньше 5 лет, обязательно проверьте свою «льготную» категорию — 2026 год принёс много послаблений, которые позволяют сохранить до 650 000 ₽ на налогах.