Решили продать квартиру и не знаете, какие налоговые последствия вас ждут? В этом материале мы собрали всё самое актуальное на апрель 2026 года, от базовых ставок до льгот и нюансов, которые помогут сэкономить или вовсе избежать налога.
Кратко о главном
- Стандартная ставка НДФЛ, 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (нерезидентов).
- Налог не платится, если квартира находилась в собственности 5 и более лет (или 3 года при наследовании/дарении от близких).
- Вместо «доход минус расходы» можно применить вычет 1 000 000 ₽.
- Декларацию 3-НДФЛ сдаём до 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля.
Когда налог не платится в 2025–2026 гг.
Минимальный срок владения
| Основание приобретения | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство, дарение от родственника | 3 года |
| Приватизация, рентная сделка (пожизненное содержание) | 3 года |
| Любые другие случаи (покупка, обмен и др.) | 5 лет |
Если вы продали объект раньше минимального срока — готовьтесь к уплате НДФЛ.
Продажа единственного жилья
С 2025 года сохраняется льгота: если на момент продажи у вас не было второй квартиры в собственности, минимальный срок владения сокращается до 3 лет независимо от способа получения.
Как рассчитать налог
Вариант 1: «Доход минус расходы»
Формула:
(Цена продажи − Документальные расходы на покупку, ремонт и ипотечные проценты) × 13 %
Вариант 2: Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Подходит, если документов о расходах нет или они меньше 1 млн руб.
(Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример расчёта
- Продано: 3 800 000 ₽
- Куплено 2 года назад: 3 200 000 ₽ (есть ДКП + чеки на ремонт 300 000 ₽)
- Расчёт по «доход минус расходы»:
(3 800 000 − 3 500 000) × 13 % = 39 000 ₽ - Если бы использовали вычет 1 000 000 ₽:
(3 800 000 − 1 000 000) × 13 % = 364 000 ₽ → выгоднее первый вариант.
Как уменьшить или избежать налог
- Подождите минимальный срок, самый надёжный способ.
- Соберите все чеки и договоры на покупку, ремонт, ипотеку.
- Разбейте сделку на доли. Например, семья из 4 человек может применить 4 вычета по 1 млн ₽.
- Безвозмездная передача взрослым детям. Перед продажой не раньше 3 лет дарите доли детям и используйте их вычеты.
- Безопасная заниженная цена. Налоговая проверит по кадастровой стоимости: налог будет начислен от 70 % кадастровой цены, если договорная ниже.
Порядок уплаты и отчётности
- До 30 апреля 2027 г. — подать 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. — перечислить итоговую сумму.
- Оплатить можно через сервис ФНС «Личный кабинет» или любой банк.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1. «Получил квартиру по наследству в ноябре 2022 г. Когда могу продать без налога?»
Ответ: с ноября 2025 г. — через 3 года с даты открытия наследства.
Вопрос 2. «Продал квартиру за 1 200 000 ₽, документов нет. Сколько платить?»
Ответ: (1 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 26 000 ₽.
Вопрос 3. «У меня ипотека: проценты и первоначальный взнос учитываются?»
Ответ: Да, проценты и первоначальный взнос входят в документальные расходы.
Чек-лист перед продажей
- ☐ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- ☐ Найдите ДКП, ипотечный договор, чеки на ремонт.
- ☐ Сравните стоимость продажи и 70 % кадастровой.
- ☐ Посчитайте налог в двух вариантах.
- ☐ Подготовьте 3-НДФЛ заранее.
Важно! Налоговый кодекс пересматривается ежегодно. Данная информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой рекомендуем свериться с официальными источниками ФНС или проконсультироваться с квалифицированным бухгалтером.