Суть вопроса: граждане, получившие новое жильё в рамках московской (или другой региональной) программы реновации, часто задаются одним и тем же вопросом — обязаны ли они платить НДФЛ при продаже такой квартиры и как его уменьшить до нуля? Ниже — подробный разбор по состоянию на 19 апреля 2026 г.

Откуда берётся налог при продаже любой квартиры

Согласно ст. 208, 209 и 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости облагается по ставке:

• 13 % — для резидентов РФ;
• 15 % — для доходов сверх 5 млн ₽ (по новой прогрессивной шкале);
• 30 % — для нерезидентов.

Однако величину налоговой базы можно снизить либо полностью «обнулить» с помощью:

1. льготного срока владения;
2. имущественного вычета 1 000 000 ₽;
3. вычета в размере фактических расходов на приобретение.

Как считается срок владения для квартиры по реновации

Ключевой нормативный акт — п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ, а также Федеральный закон № 352-ФЗ и постановления Конституционного Суда РФ. Для жилья, полученного по реновации, применяется специальное правило:

Право собственности на новую квартиру возникает с даты регистрации права собственности на старое жильё, а не с даты подписания акта приёма-передачи новостройки.

Это означает, что если вы владели «хрущёвкой» с 2010 г., а новую квартиру получили в декабре 2024 г., то для целей НК РФ она считается вашей уже 16 лет. Соответственно:

• Единственное жильё, льготный срок 3 года.
• Независимо от единственности, льготный срок 5 лет.

Когда налог платить не нужно

Сценарий 1: Единственное жильё и стаж владения ≥ 3 лет.
Сценарий 2: Не единственное жильё, но стаж владения ≥ 5 лет.
В обоих случаях доход полностью освобождается от НДФЛ, и декларация 3-НДФЛ подаётся только по желанию.

Когда придётся платить и как уменьшить налог

Базовый расчёт

Допустим, вы продали квартиру, полученную по реновации, через 2 года после подписания акта приёма-передачи. Старая квартира была куплена в 2022 г. за 6 млн ₽, новая продана в 2026 г. за 9 млн ₽.

Налоговая база без вычетов: 9 000 000 ₽ × 13 % = 1 170 000 ₽.

Используем вычеты

1. Вычет 1 000 000 ₽
   
   9 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 8 000 000 ₽ → НДФЛ = 1 040 000 ₽
2. Вычет расходов (ч. 2 ст. 220 НК РФ)
   
   Для квартир по реновации документально подтверждаемые расходы признаются:
   • стоимость старой квартиры (по ДКП или выписке ЕГРН);
   • дополнительно уплаченные деньги за увеличение площади (по доплате за реновацию);
   • юридические и иные связанные расходы (по чекам).

   Пример:
   
   9 000 000 ₽ – 6 000 000 ₽ (стоимость старой) – 500 000 ₽ (доплата за 10 м²) = 2 500 000 ₽ → НДФЛ = 325 000 ₽

3. Комбинируем вычеты
   Если расходы превышают 1 млн ₽, выгоднее использовать именно расходный вычет.

Как правильно оформить документы

1. Собираем доказательства периода владения
   • Выписка ЕГРН на старую квартиру (дата регистрации права).
   • ДКП или наследственное свидетельство.
2. Собираем доказательства расходов
   • ДКП на старую квартиру.
   • Договор доплаты за увеличение площади и платёжные поручения.
   • Квитанции на услуги нотариуса, оценщика, риелтора.
3. Подаём 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (за 2025 г; — до ).
4. Оплачиваем налог до 15 июля.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка № 1: считать, что новая квартира «моложе» 3/5 лет.
  Решение: указывать в декларации дату права на старую квартиру.
• Ошибка № 2: забыть о доплате за метры.
  Решение: включать в расходы всё, что было уплачено за увеличение площади.
• Ошибка № 3: не прикладывать выписку ЕГРН на старую квартиру;
  Решение: прилагать обе выписки (старую и новую) в качестве приложений к 3-НДФЛ;

Важно! Все расчёты актуальны на . Перед сделкой советуем проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом: законодательство может меняться.