С 01 января 2026 года в России продолжает действовать обновлённая система расчёта НДФЛ при продаже недвижимости. Ниже — подробная инструкция о том‚ когда продавец освобождается от уплаты налога полностью и какие льготы могут существенно сократить сумму к оплате.
Два основных способа полностью избежать НДФЛ
Минимальный срок владения
Если квартира (комната‚ доля‚ жилой дом) находилась в собственности дольше установленного законом срока‚ доход от её продажи освобождается от НДФЛ без ограничений.
- 5 лет — базовый срок для большинства объектов‚ купленных после .
- 3 года — сокращённый срок‚ если хотя бы одно из условий выполняется:
- жилье получено в дар или по наследству от близкого родственника;
- квартира была приватизирована;
- жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением;
- у продавца на момент продажи нет другого жилого помещения в собственности (правило «единственного жилья»).
Важно: срок исчисляется со дня регистрации права собственности в Росреестре (или‚ при наследовании‚ — со дня открытия наследства).
Льгота для многодетных семей
С 2021 года семьи‚ в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей (включая усыновлённых)‚ освобождаются от НДФЛ при продаже жилья без соблюдения срока владения.
- В семье на момент продажи и до 30 апреля следующего года — двое и более детей <18 лет.
- В течение календарного года после продажи семья приобретает другое жильё‚ не уступающее по площади и стоимости проданному.
- Покупка новой недвижимости должна быть документально подтверждена (ЕГРН‚ договор купли-продажи‚ ипотечный договор).
- Разница между кадастровой стоимостью продаваемой и приобретаемой квартир не превышает ±50 %.
- Обе сделки происходят на территории РФ.
Соблюдение всех пяти условий позволяет полностью не платить налог и не подавать декларацию 3-НДФЛ.
Если освобождение не применяется: как уменьшить налог
Если квартира продаётся раньше минимального срока и льгота многодетным не подходит‚ остаётся два законных способа сократить НДФЛ.
Имущественный вычет 1 млн руб.
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Остаток облагается по прогрессивной шкале:
- 13 % — до 2‚4 млн рублей;
- 15 % — на сумму от 2‚4 млн до 5 млн;
- 20 % — на сумму свыше 5 млн.
Пример: продали квартиру за 4 млн‚ применили вычет 1 млн → налогооблагаемая база 3 млн руб. НДФЛ: 2‚4 млн × 13 % + 0‚6 млн × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Доход минус расходы
Вместо вычета можно уменьшить доход на фактические и документально подтверждённые расходы:
- сумма покупки квартиры;
- проценты по ипотеке;
- стоимость отделки (если квартира покупалась без отделки).
Пример: купили квартиру за 2‚7 млн‚ продали за 3‚4 млн‚ документально подтвердили расходы 2‚8 млн (включая ремонт). Налогооблагаемый доход 3‚4 – 2‚8 = 0‚6 млн. НДФЛ: 0‚6 млн × 13 % = 78 000 руб.
Процедура отчётности и сроки
- Подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (например‚ за сделку 2025 г. — до ).
- Уплатить налог — до 15 июля того же года.
- Не подавать декларацию можно‚ если:
- срок владения превышен;
- применяется льгота многодетным;
- цена продажи ≤ 1 млн руб. и используется стандартный вычет.
Частые вопросы и подводные камни
- Кадастровая стоимость. Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой‚ налоговая берёт 70 % кадастровой стоимости за налогооблагаемый доход.
- Доли. При продаже долей по отдельным договорам каждый собственник получает вычет 1 млн руб. на свою долю.
- Нерезиденты. Иностранцы и россияне‚ проведшие менее 183 дней в году‚ платят 30 % без вычетов.
Чтобы не платить налог с продажи квартиры в 2026 году‚ достаточно:
- владеть квартирой ≥ 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения);
- либо быть многодетной семьёй‚ соблюдающей все условия закона;
- либо грамотно применить один из двух вычетов‚ если освобождение невозможно.
Тщательно сохраняйте документы (договоры‚ чеки‚ платёжки) — именно они позволят вам либо полностью избежать НДФЛ‚ либо минимизировать его.