Базовое правило: когда налог не платится
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) -3 % (или 15 % для сверхдоходов) не взимается, если:
- Вы владели домом ≥ 5 лет.
Этот срок отсчитывается: - с даты регистрации права собственности в ЕГРН;
- с даты завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, если дом получен по разрешённому самострою (декларации о соответствии + разрешение на ввод).
- Дом использовался исключительно как объект личного пользования (не в предпринимательской деятельности).
Пример: вы закончили строительство и получили свидетельство о праве собственности . Продали → прошло 5 лет 5 месяцев → НДФЛ не платится.
Когда придётся заплатить налог
Налог платится, если:
- дом был в собственности менее 5 лет;
- вы не подтвердили расходы на строительство и не применили вычет;
- объект использовался в бизнесе.
Как рассчитать сумму налога
Доходом признаётся цена продажи по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
Вариант 1. Уменьшаем доход на расходы
Налог = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы на строительство) × 13 %
Вариант 2. Применяем имущественный вычет
Если чеки не сохранились, можно вычесть 1 000 000 ₽:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример с цифрами:
- Дом продан за 5 500 000 ₽;
- Кадастровая стоимость 6 000 000 ₽ → 70 % = 4 200 000 ₽;
- Документально подтвержденные расходы 3 800 000 ₽.
Налог = (5 500 000 − 3 800 000) × 13 % = 221 000 ₽.
Если бы расходы не подтверждались, то:
Налог = (5 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 585 000 ₽.
Как подтвердить расходы на постройку
- Договоры подряда с бригадами-физлицами или ООО.
- Акты выполненных работ (форма КС-2/КС-3).
- Товарные/кассовые чеки на материалы: кирпич, бетон, кровля, инженерные системы.
- Банковские выписки о переводах подрядчикам.
- Декларация о соответствии и разрешение на ввод → подтверждают, что дом построен легально.
Совет: все расходы должны быть оформлены на продавца дома, иначе их не примут к вычету.
Пошаговый алгоритм для продавца в 2026 году
- Определить дату начала владения (см. п. 1).
- Если срок ≥ 5 лет, налог не платим и не подаём декларацию.
- Если срок < 5 лет:
- Собрать документы о расходах и доходе.
- Заполнить 3-НДФЛ за 2026 год до 30 апреля 2027 года.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
- Подать декларацию онлайн через Личный кабинет ФНС или лично в ИФНС.
Частые ошибки и способы их избежать
| Ошибка | Как исправить |
|---|---|
| Подписали договор купли-продажи без указания фактической цены (доп. соглашение о «встречной» компенсации) | Указывать реальную цену; при занижении налог всё равно рассчитают от 70 % кадастровой стоимости. |
| Потеряли чеки на материалы | Восстановить чеки через банк или запросить дубликаты в магазинах; можно также использовать свидетельские показания + смету. |
| Забыли внести дом в ЕГРН после завершения строительства | Ввести объект в эксплуатацию, получить техплан и зарегистрировать право; иначе налоговая может посчитать, что вы «не владелец» и применить полный доход. |
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: «Дом построен на материнский капитал. Это повлияет на налог?»
Ответ: Нет, материнский капитал считается частью расходов. Вычету подлежат все ваши затраты, включая добавленные средства МК.
Вопрос 2: «Можно ли разделить вычет между супругами?»
Ответ: Да, если дом находится в общей долевой собственности, расходы и вычет распределяются пропорционально долям или по заявлению.
Вопрос 3: «Платить ли налог, если продал дом и сразу купил другой?»
Ответ: Налог возникает независимо от покупки нового жилья. Но вы можете применить взаимозачёт имущественных вычетов (продал — получил доход, купил, получил вычет 2 000 000 ₽).
- ☐ Дата регистрации права в ЕГРН ___/___/202_
- ☐ Пройдено ≥ 5 лет владения? (Да / Нет)
- ☐ Сумма расходов (с чеками) _________ ₽
- ☐ Цена продажи _________ ₽
- ☐ Кадастровая стоимость _________ ₽
- ☐ Подготовлена 3-НДФЛ (если < 5 лет)
- ☐ Оплата налога до (если < 5 лет)
Если остались сомнения, лучше проконсультироваться у налогового юриста или подать запрос в свою ИФНС через сервис «Обратная связь» на сайте nalog.gov.ru.