Главное правило: отсутствие налога после 3 или 5 лет
Важно: с г․ в Налоговом кодексе РФ действуют два льготных срока владения недвижимостью, после которых продажа освобождается от НДФЛ:
- 3 года – для объектов, полученных по основаниям «льготного» перечня (пп․ 2–4 п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ);
- 5 лет – для всех остальных случаев (включая купленные по ДДУ, вторичное жильё)․
Ситуации, когда применяется 3-летний срок
- Квартира была получена:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания․
- Владелец – единственное жильё (включая супругов) на дату продажи․
- Была куплена до г․ – в этом случае всегда действует «старый» порог 3 года независимо от других условий․
Если хотя бы одно из условий выполняется, продажа через 3 года и 1 день владения освобождается от НДФЛ полностью․ Декларацию подавать не нужно․
Когда нужно ждать 5 лет
Во всех прочих случаях (например, купили квартиру по ДДУ в 2023 г․) льготный срок составляет 5 лет․ Продажа раньше – облагается налогом, но можно воспользоваться вычетами․
Что делать, если продаёте раньше льготного срока
Вычет в размере 1 000 000 ₽
Если продать квартиру, владея ею 2 года, налог рассчитывается по формуле:
(цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Вычет «доход минус расходы»
Можно уменьшить доход на документальные расходы на покупку (ДДУ, ипотека, ремонт)․ Подтверждается чеками, договорами, выписками из банка․
Как определить дату начала владения
- Покупка по ДДУ: дата из ЕГРН (регистрация права собственности)․
- Наследство: дата открытия наследственного дела – день смерти наследодателя․
- Приватизация: дата регистрации права собственности․
Пример расчёта
Иванов купил квартиру в 2021 г․ за 4 000 000 ₽ и продаёт в 2025 г․ за 5 500 000 ₽․
5 лет не прошло, но он может применить вычет «доход минус расходы»:
(5 500 000 – 4 000 000) × 13 % = 195 000 ₽
Когда можно и не нужно подавать 3-НДФЛ
| Ситуация | 3-НДФЛ |
|---|---|
| Срок владения ≥3/5 лет и освобождение по п․ 17․1 ст․ 217 НК РФ | Не подавать |
| Срок владения меньше льготного, но доход ≤ вычета 1 000 000 ₽ | Подавать, но налог = 0 ₽ |
| Доход > вычета или расходов | Подавать и заплатить 13 % |
Краткий чек-лист
- Определите, какой срок владения применим: 3 или 5 лет․
- Посчитайте дни от даты начала права собственности․
- Если продаёте раньше, выберите выгодный вычет․
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей․