Дарение недвижимости, одна из самых распространённых форм передачи имущества между близкими родственниками. Однако при оформлении дарственной на дом и земельный участок важно учитывать не только юридические тонкости, но и налоговые последствия. В 2026 году в России действуют обновлённые правила, которые могут существенно отразиться на размере обязательных платежей.
Кому придётся заплатить налог при дарении
Основное правило: налог при дарении дома и земли уплачивает не даритель, а одаряемый — то есть тот, кто получает недвижимость в собственность.
Когда налог не платится
- Если даритель и одаряемый, близкие родственники. К таким относятся:
- супруги;
- родители и дети (включая усыновлённых);
- дедушки, бабушки и внуки;
- родные братья и сёстры.
- Если дарственная оформлена между членами одной семьи — налог не начисляется автоматически при регистрации права собственности.
Когда налог платится
Если одаряемый не входит в категорию близких родственников, он обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% или 15% от кадастровой или рыночной стоимости недвижимости — в зависимости от того, какая из них выше.
Как рассчитывается налог при дарении
Формула:
Налог = (кадастровая или рыночная стоимость, 1 млн ₽) × ставка НДФЛ
Если кадастровая стоимость дома с участком составляет 5 млн ₽, а одаряемый — не родственник, то:
- размер налогооблагаемой базы: 5 млн ₽;
- ставка НДФЛ: 13% или 15% (в зависимости от дохода получателя);
- итоговый налог: от 650 000 ₽ до 750 000 ₽.
Какие документы нужны для оформления дарственной
- Договор дарения (в письменной форме, нотариальное удостоверение, обязательно с 2025 года).
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о праве собственности на дом и землю.
- Кадастровые паспорта объекта.
- Справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.
- Согласие супруга дарителя (если имущество приобретено в браке).
Сроки и порядок уплаты налога
Если налог подлежит уплате, одаряемый должен:
- до 30 апреля следующего за годом дарения подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС;
- до 15 июля того же года уплатить налог.
Нарушение сроков влечёт начисление пени и штрафов.
Что изменилось в 2026 году
С 1 января 2026 года:
- увеличена ставка НДФЛ до 15% для доходов свыше 5 млн ₽ в год;
- усилен контроль за сделками между юрлицами и физлицами, теперь ФНС автоматически сверяет кадастровую стоимость с рыночной;
- введён электронный кадастр, все данные о дарственных автоматически передаются в налоговую.
Можно ли избежать налога
Нет, если одаряемый не входит в категорию близких родственников. Попытки занизить стоимость в договоре или указать заведомо неверные сведения могут привести к:
- доначислению налога;
- административной ответственности;
- уголовному преследованию по ст. 199 УК РФ (уклонение от уплаты налогов).
Дарение дома и земли между близкими родственниками в 2026 году остаётся без налоговых последствий. Во всех остальных случаях одаряемый обязан заплатить НДФЛ в размере 13–15% от стоимости недвижимости. Важно не только правильно оформить договор, но и вовремя отчитаться перед налоговой, чтобы избежать штрафов и претензий со стороны ФНС.