Каждый, кто решил продать квартиру, купленную или полученную в собственность в 2023 году и позже, сталкивается с вопросом: «Нужно ли платить налог?» Да, если с момента регистрации права прошло менее трёх лет. Ниже ‒ подробный гайд с примерами, формулами и калькулятором.
Когда возникает обязанность платить НДФЛ
Обязанность появляется, если:
- вы владеете квартирой менее 3 лет (для единственного жилья) или менее 5 лет (если квартир несколько),
- продажа приносит доход (цена выше, чем при покупке или кадастровая стоимость × 0,7),
- вы не используете льготы или не докажете отсутствие прибыли.
Какой налог платят в 2025–2026 гг.
| База налогообложения | Ставка |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ (или до 5 млн ₽ при индексируемом пороге) | 13 % |
| сумма превышения | 15 % |
| невыявленный доход | «доначисление» 30 % + штрафы |
Пример расчёта прогрессивной шкалы:
Продана квартира за 6 000 000 ₽, купленная за 5 000 000 ₽ при 1,5 года владения.
- Доход = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 ₽.
- 13 % от 1 000 000 = 130 000 ₽.
Как законно уменьшить налог
Имущественный вычет
Можно уменьшить доход на 1 000 000 ₽ без документов о расходах.
Вычет «расходы на покупку»
Можно вычесть реальные расходы, подтверждённые договором ДКП, распиской, чеками.
- Кейс: купили за 2 300 000 ₽, продаёте за 2 900 000 ₽ через 2 года.
- Доход = 600 000 ₽. Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽ вместо 377 000 ₽.
Долевая продажа имущества
Если продаёте долю в течение 3 лет, вычет делится пропорционально долям. Лучше оформить отдельные договоры, чтобы каждый владелец получил полный 1-миллионный вычет.
Отсутствие прибыли
Если продажная цена ≤ цены покупки или ≤ 70 % кадастровой стоимости, налог = 0 ₽. Доказательства обязательны (договор, выписка ЕГРН, чеки).
Сроки подачи декларации и уплаты
- Декларация 3-НДФЛ подаётся в ФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог оплачивается до 15 июля.
- Нарушение → штраф 20 % от суммы налога + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
Поэтапный алгоритм продавца
Шаг 1. Проверка срока владения
Откройте выписку ЕГРН и посмотрите дату регистрации права собственности.
Шаг 2. Определение базы налогообложения
База = max( Цена по ДКП, Кадастровая стоимость × 0,7 ) − (вычет 1 000 000 ₽ или расходы)
Шаг 3. Выбор вычета
| Ситуация | Лучший вычет |
|---|---|
| Покупная цена < 1 млн ₽ | 1 000 000 ₽ |
| Покупная цена ≥ 1 млн ₽ | реальные расходы |
Шаг 4. Заполнение 3-НДФЛ
Используйте онлайн-сервис ФНС «Личный кабинет» или программу «Декларация». Подайте с приложением:
- договор купли-продажи (новый и старый),
- квитанции, чеки, банковские выписки,
- выписка ЕГРН.
Частые ошибки продавцов
- Занижение цены в договоре. ФНС доначисляет налог по 70 % кадастровой стоимости + штраф.
- Игнор декларации. За неподачу – штраф 1 000 ₽ минимум, за неуплату – до 40 % налога.
- Забыть про материнский капитал. Средства МК считаются расходами, если квартира куплена с их участием.
Чек-лист «Спасёт ли вас от налога?»
Ответьте «да» хотя бы на один пункт – налог не платите:
- Владение ≥ 3 лет и квартира единственное жильё.
- Владение ≥ 5 лет и квартир несколько.
- Продажа по цене ≤ 70 % кадастровой стоимости.
- Прибыль ≤ 1 000 000 ₽ (с учётом вычета).
При продаже квартиры менее 3 лет в собственности налог платится, но его можно существенно снизить или свести к нулю. Главное – сохранять документы, выбирать оптимальный вычет и подать декларацию вовремя.
Если остались вопросы, используйте сервис ФНС «Личный кабинет» или консультируйтесь с налоговым юристом.