В 2026 году правила расчёта и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости стали ещё более гибкими: ряд регионов повысили лимит дохода, с которого налог может быть нулевым, а право на имущественный вычет расширилось. Ниже — подробная инструкция о том, какой именно налог платят граждане при продаже квартиры, как его можно снизить и когда можно не платить вовсе.
Какой базовый налог применяется к продаже квартиры
Ставка НДФЛ по-прежнему составляет 13 % (или 15 % — для доходов сверх 5 млн рублей в год). Однако ключевым параметром является разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами.
- Формула: (Цена продажи минус Цена покупки) × 13 % = НДФЛ к уплате.
- Если квартира продана дешевле, чем куплена, налоговая база равна нулю и ничего платить не нужно.
Когда можно не платить налог совсем
Минимальный срок владения
Для квартир, приобретённых после , налог не начисляется, если:
- Недвижимость находилась в собственности ≥ 5 лет;
- Исключение, если квартира была:
- получена по наследству или дару от близкого родственника;
- завещана по договору пожизненного содержания;
- приватизирована.
В этих случаях льготный срок сокращается до 3 лет.
Региональные повышения лимита дохода
С 2026 года регионы получили право увеличивать лимит дохода от продажи недвижимости, при котором ставка НДФЛ может быть снижена до 0 % (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Уточняйте актуальные значения в местной налоговой инспекции: в некоторых субъектах порог поднят до 5 млн рублей и выше.
Как снизить налог, если льготный срок ещё не прошёл
Имущественный вычет
Вы можете выбрать один из двух взаимоисключающих способов уменьшения базы:
- Вычет 1 млн рублей — просто вычитается из цены продажи без документов.
- Подтверждённые расходы — вычитаются все затраты на покупку, ремонт, проценты по ипотеке и иные документально подтверждённые траты.
Пример:
Цена продажи — 8 млн ₽, цена покупки 5 лет назад — 6 млн ₽, подтверждены чеками и договором.
Налог: (8 000 000 – 6 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Если бы вы применили вычет 1 млн ₽, налог был бы (8 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 910 000 ₽, что невыгодно.
Совместная продажа супругами
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, выгодно оформить договор долевого участия и распределить доход между супругами, чтобы каждый получил право на вычет или подтверждённые расходы. Такой способ позволяет уменьшить общую базу для НДФЛ.
Как подать декларацию и заплатить
- Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Срок уплаты налога — до 15 июля того же года.
- Декларацию можно подать:
- через личный кабинет на сайте nalog.gov.ru;
- в офлайн-офисе ФНС;
- через Госуслуги или банковские сервисы (Сбер, Тинькофф и др.).
Подводные камни и риски
Заниженная цена в договоре
Если указанная стоимость ниже 70 % кадастровой, налоговая будет считать базой именно 70 % кадастровой стоимости, что может сделать «серую» схему невыгодной.
Двойная продажа в течение года
Если вы продаёте две квартиры за год, вычет 1 млн ₽ полагается только на все объекты совокупно, а не на каждый. Учитывайте это при планировании сделок.
Неопознанные расходы
Налоговая принимает к вычету только те траты, которые подтверждены договорами, актами, чеками и оплатой по безналу или картой. Наличные «через конверт» не подойдут.
Чек-лист продавца квартиры
- Уточните дату перехода права собственности (ЕГРН) и рассчитайте срок владения.
- Сравните цену продажи с кадастровой и оцените риск «70 %»-правила.
- Соберите документы о расходах: ДДУ, расписки, банковские выписки, чеки на ремонт.
- Выберите выгодный способ уменьшения базы (вычет или расходы).
- Если продают супруги, распределите доли до подписания договора купли-продажи.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и оплатить налог в срок.
Своевременное планирование позволит сэкономить сотни тысяч рублей и избежать неприятных переплат и штрафов. Если в сделке есть нестандартные элементы (долевая продажа, ипотечный выкуп, обмен), консультация опытного налогового юриста поможет выбрать наиболее выгодный вариант расчёта НДФЛ.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 года. Перед подачей декларации проверьте региональные лимиты и изменения в НК РФ на официальном сайте ФНС.