Дарение недвижимости между близкими людьми кажется простым жестом доброй воли, но с точки зрения налогового законодательства ситуация не всегда безоблачна. Ниже разберёмся, кто, когда и в каком размере должен заплатить НДФЛ при получении квартиры в дар от родственника, а также какие документы потребуются в 2025–2026 годах.

Основное правило: дар = доход

При получении любого имущества в дар вы приобретаете экономическую выгоду, которая рассматривается как ваш доход. С этого дохода, согласно ст. 209 НК РФ, обычно нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставка НДФЛ в 2025–2026 годах

• 13 % – для резидентов РФ, если сумма годовых доходов не превышает 2,4 млн руб.
• 15 % – на доход, превышающий 2,4 млн руб.
• 30 % – для нерезидентов независимо от суммы.

Когда платить не нужно

Налоговый кодекс в ст. 217.1 и ст. 217 предусматривает безусловное освобождение от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются:

1. Близкими родственниками:
   • супруги;
   • родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
   • дедушки/бабушки и внуки;
   • полнородные и неполнородные братья и сёстры.
2. Члены одной семьи (по новому разъяснению ФНС от № СА-4-7/2845@): лица, фактически проживающие совместно и ведущие общее хозяйство.

Таким образом, если мать дарит квартиру сыну или сестра дарит брату, НДФЛ = 0 руб. Подтверждением служат свидетельство о рождении, свидетельство о браке или выписка из ЕГРН, где указано семейное положение.

Когда платить нужно

Дарение «стороннему» лицу

Если даритель и одаряемый не попадают в перечень близких родственников (например, дядя дарит племяннице, бывший муж – бывшей жене, двоюродный брат – двоюродной сестре), то получатель обязан:

1. определить налоговую базу = кадастровая стоимость квартиры на (или рыночная, если выше);
2. рассчитать НДФЛ по ставке 13 %/15 % (или 30 % для нерезидентов);
3. до 30 апреля 2026 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год;
4. оплатить налог до 15 июля 2026 года.

Пример расчёта

Ситуация: Двоюродная бабушка дарит квартиру кадастровой стоимостью 3 000 000 руб.

Налог:
• 2 400 000 × 13 % = 312 000 руб.
• (3 000 000 – 2 400 000) × 15 % = 90 000 руб.

Особые случаи 2025–2026 годов

Дарение доли

Если дарится доля, налоговая база определяется пропорционально доле. Налоговые льготы применяются тем же порядком.

Дарение в браке

Даже если квартира была куплена в браке, но оформлена на одного из супругов, он может подарить её второму супругу без НДФЛ. Дополнительных соглашений не требуется.

Дарение с обременением

При наличии ипотеки налог не возникает, но банк должен дать согласие на смену заёмщика. После снятия обременения возможны дополнительные расходы по переоформлению.

Документы для налоговой

• Договор дарения (обязательно нотариальный с ).
• Свидетельство о праве собственности или Выписка ЕГРН.
• Кадастровый паспорт (ЕГРН с кадастровой стоимостью).
• Справка 2-НДФЛ (если нужно подтвердить резидентство).
• Документы, подтверждающие родство (свидетельства, свидетельство о браке).

Как сэкономить легально

1. Проверьте семейное древо – возможно, вы попадаете под льготу.
2. Если не попадаете, можно переписать квартиру через продажу за символическую цену, но тут риск двойного налогообложения и претензий ФНС.
3. Использовать налоговый вычет при последующей продаже через 3–5 лет, чтобы компенсировать расходы.

Памятка: сохраните все документы на дарение не менее 4 лет – налоговая может запросить их в рамках камеральной проверки. При любых сомнениях проконсультируйтесь с налоговым юристом: ошибка в статусе «близкого родственника» может стоить сотен тысяч рублей.