Каждый, кто собирается продать старую квартиру и сразу купить новую, задаётся одним и тем же вопросом: «Какой налог мне придётся заплатить и возможно ли вообще его избежать?» В 2025–2026 годах правила несколько изменились: расширили льготы, ужесточили контроль за «серыми» схемами и ввели прогрессивную шкалу НДФЛ. Ниже — подробная инструкция, как не переплатить и не попасть в проблемы с налоговой.

Когда вообще придётся платить налог

Минимальный срок владения

Если квартира была вашей собственностью меньше минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ. Сроки зависят от способа получения жилья:

• 3 года — если:
  • жилье получено по наследству или в дар;
  • вы приватизировали объект;
  • жилье получено по договору пожизненного содержания;
  • это единственное жильё семьи (новая льгота 2025–2026).
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена по ДДУ, вторичка, долевая и т. д.).

Для участников московской реновации срок отсчитывается с момента вступления в собственность старой квартиры, а не новой.

Прогрессивная шкала НДФЛ 2025–2026

С  г. НДФЛ делится на две части:

• 13 % — до 2,4 млн рублей дохода в год;
• 15 %, на сверхдоход (то, что выше 2,4 млн руб.).

Например, прибыли от продажи квартиры 4 млн руб. налог составит:
2,4 млн × 13 % = 312 тыс. руб.
1,6 млн × 15 % = 240 тыс. руб.

Как уменьшить налогооблагаемый доход

Вычет «1 млн рублей»

Каждый продавец имеет право уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей без подтверждения расходов. Единственное жильё и доли детей теперь могут использовать этот вычет независимо от срока владения.

Вычет «Покупка новой квартиры»

Если вы в том же календарном году (с 01.01 по 31.12) продали старое жильё и купили новое, можно одновременно заявить два вычета:

• вычет при продаже (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ): доход минус расходы на покупку проданной квартиры;
• вычет при покупке (п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ): до 2 млн рублей на покупку новой квартиры.

Пример
Светлана продала квартиру за 3,5 млн руб. (куплена в 2024 г. за 2,5 млн). В 2026 г. она приобрела жильё за 4 млн руб.
Доход: 3,5 млн – 2,5 млн = 1 млн (облагается).
Вычет на новую покупку: 2 млн (но использовать можно только 1 млн, чтобы «обнулить» базу).
Налог: 0 руб.

Для тех, кто не успел «за год»

Если сделки заключены в разные налоговые периоды, вычеты применяются по отдельности. Тогда придётся сначала заплатить налог, а затем вернуть его через декларацию 3-НДФЛ на основании покупки новой квартиры.

Пошаговая инструкция: как рассчитать и заплатить налог

1. Шаг 1. Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
2. Шаг 2. Рассчитайте доход: цена продажи или 70 % кадастровой стоимости — то, что больше.
3. Шаг 3. Выберите оптимальный способ уменьшения:
   • вычет 1 млн ₽;
   • расходы на покупку проданной квартиры;
   • вычет 2 млн ₽ на покупку новой (если сделки в одном году).
4. Шаг 4. Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Шаг 5. Уплатите налог до 15 июля.

Важно: с 2026 г. ФНС вводит автоматический расчёт НДФЛ по данным Росреестра и банков, но до сих пор необходимо подавать декларацию самостоятельно.

Особые льготы 2025–2026

• Семьи с детьми. Если у вас двое и более детей до 18 лет (и до 24 — студенты очников), можно не платить НДФЛ при продаже любого жилья независимо от срока владения. Главное, чтобы в собственности не было другого жилья и цена продажи ≤ 50 млн руб.
• Реновация в Москве. Срок владения считается с даты вступления в собственность старой квартиры.
• Дар и наследство. Не облагается НДФЛ, если даритель/наследодатель — близкий родственник. При последующей продаже можно использовать вычет «расходы дарителя».

Частые ошибки

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира в собственности 4 года (покупка по ДДУ)

• Продажа: 4 200 000 руб.
• Покупка: 3 100 000 руб.
• Доход: 4,2 – 3,1 = 1,1 млн ₽
• НДФЛ: 2,4 млн × 0 % (не вышли) + 1,1 млн × 13 % = 143 тыс. руб.

Пример 2. Семья с двумя детьми

• Продажа: 5 000 000 руб.
• Другое жильё в собственности: нет.
• Срок владения: 2 года.
• В соответствии с льготой семей — НДФЛ = 0 руб.

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Проверьте дату регистрации права собственности (ЕГРН).
• ☐ Определите минимально возможный срок владения.
• ☐ Рассчитайте доход и возможные вычеты.
• ☐ Согласуйте цену продажи ≥ 70 % кадастровой.
• ☐ Подготовьте документы (ДКП, платежки, ипотечные договоры).
• ☐ Запланируйте сделки в один календарный год для максимальной экономии.

Ключевая мысль

При правильной стратегии можно полностью избежать налога или свести его к минимуму. Главное — соблюдать минимальный срок владения, использовать все доступные вычеты и не забывать о сроках декларации (до 30 апреля) и оплаты (до 15 июля). При любых сомнениях консультируйтесь с налоговым экспертом или проверяйте расчёты в онлайн-сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика».