При покупке жилой недвижимости в России покупатель сталкивается с несколькими видами налогов и сборов.
В статье мы подробно разберём, какие именно обязательные платежи нужно учитывать, какие ставки действуют в 2025‑2026 гг., а также какие льготы и вычеты могут снизить финансовую нагрузку.

Основные виды платежей, которые несёт покупатель

1. Государственная пошлина за регистрацию права собственности (регистрация в Росреестре).
2. Налог на добавленную стоимость (НДС) – применяется при покупке новостройки от застройщика.
3. Налог на имущество – в большинстве случаев его уплачивает продавец, но в некоторых договорах стороны договариваются о распределении.
4. Сбор за выдачу выписки из ЕГРН (по желанию покупателя).
5. Услуги нотариуса (если сделка оформляеться через нотариуса, а не по упрощённой схеме).

Государственная пошлина за регистрацию права собственности

Это обязательный платеж, который уплачивается только один раз – в момент государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Ставки пошлины (по состоянию на 2025‑2026 гг.)

• Для физических лиц – 0,1 % от стоимости квартиры, но не менее 4 000 руб.
• Для юридических лиц – 0,1 % от стоимости, минимум также 4 000 руб.
• Если стоимость сделки не превышает 1 million рублей, минимальная пошлина составляет 4 000 руб.

Пример расчёта:

 Стоимость квартиры = 8 000 000 руб.
 Пошлина = 8 000 000 × 0,001 = 8 000 руб.
 

Как уплатить пошлину

Пошлина может быть уплачена:

1. Через банковскую карту (онлайн‑оплата в личном кабинете Росреестра).
2. Через отделения банков (по реквизитам, указанным в заявлении).
3. В кассе МФЦ (при подаче документов лично).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС уплачивается только в случае покупки квартиры у застройщика (новостройка) и только в том случае, если застройщик является плательщиком НДС (что происходит в 99 % случаев).

Ставка НДС

• Стандартная ставка – 20 % от стоимости квартиры.
• Для объектов, построенных в рамках программы «Доступное жильё», может применяться льготная ставка 10 % (при выполнении условий программы).

Кто платит НДС?

Покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, включающую НДС. Застройщик в свою очередь перечисляет полученный НДС в бюджет.

Можно ли получить вычет по НДС?

В большинстве случаев физические лица не могут вернуть НДС. Однако если покупатель – юридическое лицо, использующее квартиру в предпринимательской деятельности, он может включить НДС в налоговый вычет по Налоговому кодексу РФ.

Налог на имущество (налог на жилую недвижимость)

Технически налог на имущество уплачивает собственник недвижимости. В случае покупки квартиры в большинстве договоров продавец уже оплатил налог за текущий налоговый период, а покупатель начинает платить налог с момента регистрации права собственности.

Ставка налога на имущество

• Для физических лиц – 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры (в зависимости от региона).
• Для юридических лиц – ставка может достигать 2 % от кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно уточнить в Публичной кадастровой карте. Именно от неё рассчитывается налог, а не от рыночной цены сделки.

Социальный налоговый вычет (вычет по НДФЛ)

Покупатель‑физическое лицо может вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в виде социального налогового вычета. Вычет предоставляется на:

• Покупку (или долю в покупке) собственного жилья.
• Оплату процентов по ипотечному кредиту (в отдельном порядке).

Размер вычета в 2025‑2026 гг.

Согласно поправкам, принятым Госдумой в конце 2024 года, максимальная сумма возврата по вычету за покупку жилья составляет 2 000 000 руб. (ранее было 1 500 000 руб.). При этом возврат производится в виде уменьшения налога к уплате или в виде денежного возмещения, если налог уже уплачен.

Условия получения вычета

1. Квартира должна быть приобретена в собственность (не в аренду).
2. Покупатель должен быть налоговым резидентом РФ.
3. Необходимо иметь подтверждающие документы: договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, справку об уплате государственной пошлины, выписку из ЕГРН.
4. Для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) в налоговый орган за год, в котором была совершена покупка.

Пример расчёта вычета

 Стоимость квартиры = 8 000 000 руб.
 Максимальная база для вычета = 2 000 000 руб.
 Ставка НДФЛ = 13 %
 Возможный возврат = 2 000 000 × 0,13 = 260 000 руб.
 

Сбор за выписку из ЕГРН (по желанию)

Если покупатель хочет получить официальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности, за это взимается сбор в размере 800 руб.. Данный сбор не обязателен, но часто требуется для оформления банковской ипотеки.

Услуги нотариуса (по желанию)

Оформление сделки через нотариуса (в случае, если договор подписывается в присутствии нотариуса, а не в упрощённом порядке) влечёт за собой нотариальные сборы. Ставка определяется в зависимости от стоимости сделки:

• Для сделок до 1 млн руб. – 1 % от стоимости (но не менее 5 000 руб.).
• Для сделок свыше 1 млн руб. – 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн руб., плюс фиксированная часть 5 000 руб.

Обычно покупатели и продавцы договариваются о том, кто будет покрывать эти расходы – в практике наиболее часто их делят поровну;

Как правильно планировать расходы на покупку квартиры?

Шаг 1. Оцените стоимость недвижимости

Узнайте рыночную цену и кадастровую стоимость. Последняя важна для расчёта налога на имущество.

Шаг 2. Подготовьте бюджет с учётом всех сборов

 Примерный расчёт (квартира 8 млн руб. в новостройке):
 ⎯ Стоимость квартиры: 8 000 000 руб.
 ⎯ НДС (20 %): 1 600 000 руб.
 ⎯ Государственная пошлина (0,1 %): 8 000 руб.
 ⎻ Сбор за выписку из ЕГРН: 800 руб.
 ⎯ Нотариальные услуги (по договорённости): 10 000 руб.
 

Шаг 3. Учтите возможный возврат по вычету

Вычет может уменьшить ваши налоговые обязательства до 260 000 руб. (по примеру выше).

Шаг 4. Оформляйте документы своевременно

Подача декларации 3‑НДФЛ и получение выписки из ЕГРН должны быть завершены в течение года после покупки, иначе право на вычет может быть утрачено.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто платит НДС при покупке квартиры на вторичном рынке?

НДС не взимается при сделках между физическими лицами (вторичный рынок). НДС платится только при покупке у застройщика.

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку?

Да. Вычет предоставляется как на стоимость квартиры, так и на уплаченные проценты по ипотеке (отдельный вычет – до 3 млн руб. процентов).

Что будет, если я не уплачу государственную пошлину?

Регистрация права собственности будет отклонена, и сделка не будет признана юридически завершённой.

Есть ли льготы по налогу на имущество для пенсионеров?

Да. В большинстве регионов пенсионеры (возраст 65+ лет) могут получить льготную ставку – не более 0,1 % от кадастровой стоимости.

Можно ли договориться с продавцом, чтобы он оплатил часть налогов?

Условия оплаты налогов и сборов фиксируются в договоре купли‑продажи. По закону обязанность по оплате государственной пошлины и налога на имущество лежит на покупателе, но стороны могут договориться о распределении расходов.

Покупка квартиры в России сопровождается несколькими обязательными налоговыми платежами:

• Государственная пошлина за регистрацию – 0,1 % от стоимости (минимум 4 000 руб.).
• НДС (только при покупке у застройщика) – 20 % (или 10 % по льготным программам).
• Налог на имущество – от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости.
• Возможные дополнительные сборы: выписка из ЕГРН, нотариальные услуги.

Важно помнить, что социальный налоговый вычет позволяет вернуть до 260 000 руб. (при базовой сумме 2 млн руб.) и существенно снизить итоговую стоимость покупки. Планируя покупку, учитывайте все налоги и сборы, а также сроки подачи деклараций, чтобы не потерять право на вычет.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью.

Автор: Ваш помощник по налоговой и юридической тематике, 2026