Актуально на 19 апреля 2026 г. Продажа недвижимости — не только крупная сделка, но и событие, которое влечёт за собой обязанность по уплате налогов. Если собственником выступает общество с ограниченной ответственностью (ООО), то правила и ставки отличаются от тех, что действуют для физлиц. В этой статье разберёмся, какие налоги платит ООО при продаже недвижимости, как их рассчитать, уменьшить и в какие сроки сдать отчётность.
Содержание
- Какие налоги платит ООО при продаже недвижимости
- Налог на прибыль (20 % или льготная ставка)
- НДС: 20 %, 0 % или освобождение
- Упрощённая система налогообложения (УСН)
- Как уменьшить налогооблагаемую базу
- Калькулятор: пример расчёта налога
- Сроки сдачи отчётности и уплаты налогов
- Частые ошибки и как их избежать
Какие налоги платит ООО при продаже недвижимости
Всё зависит от:
- режима налогообложения (ОСНО, УСН, ЕСХН и др.);
- вида недвижимости (жилая, коммерческая, земельный участок);
- срока владения (для УСН рисков больше, если объект куплен недавно);
- участия в НДС-операциях.
- Налог на прибыль (или «доходы минус расходы» при УСН).
- НДС (если компания работает на общем режиме).
Налог на прибыль (20 % или льготная ставка)
Применяется при ОСНО
База = доход от продажи минус расходы на приобретение и сопутствующие (регистрация, юр. услуги, ремонт, проценты по кредиту, налог на имущество и др.).
Льготные ставки
- 0 % — если ООО продаёт долю в уставном капитале, владеющей ≥ 5 лет и при соблюдении ряда условий (пп. 4 п. 1 ст. 284 НК РФ).
- 15 %, для резидентов особых экономических зон (например, «Технополис «Москва»).
- 0–9 % — IT-компании, попадающие под льготу ст. 284.5 НК РФ.
Важно: применение льготы требует отдельного расчёта и подачи заявления в ИФНС.
НДС: 20 %, 0 % или освобождение
| Ситуация | НДС | Примечание |
|---|---|---|
| Продажа жилого помещения (квартиры, дома) | Освобождено (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) | В договоре не выделяем НДС, но выставляем счёт-фактуру без налога. |
| Продажа коммерческой недвижимости | 20 % | Обязательно выставить счёт-фактуру и уплатить в бюджет. |
| Экспорт объекта недвижимости (например, склад в ЛНР/ДНР признан экспортом) | 0 % | Требуется подтверждающий пакет документов. |
| ООО на УСН 15 % | Не платит НДС | Кроме импорта и выступления налоговым агентом. |
Упрощённая система налогообложения (УСН)
«Доходы минус расходы» (15 %)
База = выручка минус цена покупки объекта. Подходят расходы по ст. 346.16 НК РФ:
- стоимость приобретения;
- регистрационные сборы, оценка;
- капитальный ремонт (если увеличил амортизируемую стоимость);
- проценты по кредиту на покупку.
«Доходы» (6 %)
Налогооблагаемая база = вся выручка, расходы не учитываются. Но можно применить вычет страховых взносов до 50 % налога.
Ключевое отличие: срок владения не освобождает от налога даже при УСН (в отличие от 3-НДФЛ у физлиц).
Как уменьшить налогооблагаемую базу
- Учет амортизации: при ОСНО ежемесячно списывали амортизацию, при продаже остаточную стоимость учитываем как расход.
- Переуступка долга: если недвижимость покупали в кредит и часть процентов ещё не отнесена на расходы — списываем при продаже.
- Уменьшение кадастровой стоимости: если объект оценен выше 70 % кадастровой, можно заказать независимую оценку и доказать реальную цену в суде.
- Компенсация убытков прошлых лет (только при ОСНО).
Калькулятор: пример расчёта налога
Дано:
- ООО на ОСНО, продало офис за 15 000 000 ₽.
- Приобретён 2023 году за 12 000 000 ₽.
- Расходы на регистрация, ремонт и оценка — 800 000 ₽.
- Амортизация начислена 1 200 000 ₽ (остаточная стоимость = 12 000 000 – 1 200 000 = 10 800 000 ₽).
Расчёт налога на прибыль:
- Доход от продажи: 15 000 000 ₽
- Расходы: 10 800 000 + 800 000 = 11 600 000 ₽
- Прибыль: 15 000 000 – 11 600 000 = 3 400 000 ₽
- Налог: 3 400 000 × 20 % = 680 000 ₽
Дополнительно НДС 20 %:
15 000 000 × 20/120 = 2 500 000 ₽ (предъявляем покупателю и платим в бюджет).
Сроки сдачи отчётности и уплаты налогов
| Вид налога | Срок подачи декларации | Срок уплаты |
|---|---|---|
| Налог на прибыль | До 28 марта (годовая) | Ежемесячные авансы (28-е числа) |
| НДС | До 25-го числа каждого квартального месяца | В 3 равных части до 25-го числа каждого следующего месяца после квартала |
| УСН 15 % | До 31 марта (юр. лица) | Авансы: 25-е числа после квартала. Окончат.: 31 марта |
Частые ошибки и как их избежать
- Игнорирование НДС при продаже коммерческой недвижимости. Проверьте код ОКВЭД и статус объекта.
- Неправильное определение остаточной стоимости. Сверьтесь с амортизационной группой и политикой учёта.
- Отсутствие первичных документов. Каждый расход должен подтверждать договор, акт и платёжка.
- Двойное налогообложение УСН + НДС. Если вы на УСН, но выставляете счёт-фактуру с НДС «по ошибке», налоговая может потребовать уплатить НДС.
При продаже недвижимости ООО платит, как правило, налог на прибыль (или упрощённый налог) и, возможно, НДС. Сумма налога напрямую зависит от выбранного режима, обоснованных расходов и правильного документооборота. Проверьте ставки, подготовьте договоры и первичку, и вы минимизируете риски и излишние платежи.
Эта статья носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Перед крупной сделкой рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом.