Опубликовано: 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Кто считается иностранцем по российскому праву
2. Налоги‚ которые платит покупатель при сделке
3. Налоги‚ которые платит продавец (важно для ценообразования)
4. Налог на имущество после покупки
5. Новый «множественный» налог для владельцев 3+ объектов
6. Как не ошибиться при расчётах
7. Чек-лист иностранного покупателя

Россия привлекает иностранных покупателей доступными ценами на жильё и высокой доходностью аренды․ Однако налоговые последствия сделки могут серьёзно изменить конечную стоимость владения․ Ниже мы разберём все обязательные платежи‚ которые возникают у иностранца при покупке‚ владении и продаже квартиры в России в 2026 году․

Кто считается иностранцем по российскому праву

В налоговом контексте различают два статуса:

• Нерезидент РФ — физическое лицо‚ которое провело меньше 183 календарных дней в РФ за последние 12 месяцев․
• Резидент РФ, находился в стране 183+ дней․ Гражданство не имеет значения: россиянин может быть нерезидентом‚ а иностранец, резидентом․

Статус влияет на ставку налога на доходы от продажи‚ но не влияет на налоги при покупке․

Налоги‚ которые платит покупатель при сделке

Хорошая новость: сама операция покупки квартиры никаких налогов для покупателя не порождает․ Все сборы уплачивает либо продавец‚ либо оплачиваются через нотариуса/Росреестр․

Налоги‚ которые платит продавец (важно для ценообразования)

Продавец-иностранец может быть обязан заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки․

• Ставка НДФЛ для нерезидента — 30 % (вместо 13 % для резидентов)․
• Льготный период владения — 5 лет (для квартир‚ приобретённых после )․ Если имуществом владели дольше 5 лет‚ продавец освобождается от НДФЛ․
• Возможно уменьшить базу на покупные расходы или на вычет 1 млн ₽ (но не оба одновременно)․

Совет: при покупке у иностранца торгуйтесь‚ учитывая его риск уплаты 30 % НДФЛ․

Налог на имущество после покупки

С момента регистрации права иностранец становится плательщиком:

1. Налог на имущество физлиц
   • 0‚1–2 % кадастровой стоимости (зависит от региона)․
   • Квитанция приходит на e-mail или адрес регистрации․
2. Земельный налог (если квартира с земельным участком‚ например‚ таунхаус)․

Обратите внимание: без миграционного учёта ФНС не сможет прислать уведомление‚ но задолженность всё равно накапливается․

Новый «множественный» налог для владельцев 3+ объектов

С 01 января 2026 года (законопроект уже одобрен Госдумой в 3 чтении) вводится повышенный коэффициент 1‚2–3‚0 для владельцев более чем трёх объектов жилой недвижимости․ Пример:

У иностранца есть 3 квартиры в Москве․ Кадастровая стоимость каждой, 10 млн ₽․ Стандартная ставка 0‚1 % → 10 000 ₽․ С повышающим коэффициентом 1‚5 сумма вырастает до 15 000 ₽ за объект․

Пока налог применяется только к дополнительным объектам сверх «первых» двух․ Поэтому купив 3-ю квартиру в России‚ вы автоматически попадаете в область повышенного налогообложения․

Как не ошибиться при расчётах

• Просите у продавца выписку из ЕГРН и справку 2-НДФЛ (если он работает в РФ), это поможет оценить его налоговые последствия․
• Проверяйте кадастровую стоимость на сайте rosreestr․gov․ru — именно от неё считается налог на имущество․
• Учитывайте курс валют на дату сделки (для расчёта НДФЛ при продаже)․
• Для нерезидентов невозможен возврат имущественного вычета при покупке — это важно закладывать в бюджет․

Чек-лист иностранного покупателя

Сохраните себе:

1. Убедитесь‚ что продавец владеет квартирой ≥5 лет или готов платить 30 % НДФЛ․
2. Зарезервируйте +2 000 ₽ на госпошлину и ±1 % на нотариальные услуги․
3. Проверьте количество объектов в собственности: если у вас уже есть 2‚ третья квартира обойдётся дороже на 20–200 % налога на имущество․
4. Откройте счёт в российском банке — это упростит оплату налогов и арендных платежей․
5. Не забудьте подать в ФНС уведомление о постановке на налоговый учёт в течение 90 дней после регистрации права․

Иностранец при покупке квартиры в России не платит никаких налогов с транзакции․ Однако после регистрации он становится плательщиком налога на имущество и может столкнуться с новым «множественным» коэффициентом при владении 3+ объектами․ При продаже же иностранец-нерезидент заплатит 30 % НДФЛ‚ что влияет на цену предложения․ Учитывайте эти факторы при расчётах и консультируйтесь с российским налоговым юристом для сложных случаев․

Данная статья подготовлена 19 апреля 2026 г․ и отражает актуальное законодательство на дату публикации․ Перед сделкой обязательно проверьте свежие изменения․