Кадастровая стоимость (КС) – это официально установленная оценка рыночной цены недвижимости, фиксируемая в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ На её основе рассчитывается несколько видов налогов, которые обязаны платить как физические, так и юридические лица․ В статье подробно рассмотрим, какие налоги зависят от кадастровой стоимости дома, как они рассчитываются, какие существуют льготы и как правильно оформить все документы․
Налог на имущество физических лиц (НиФЛ)
Что учитывается при расчёте?
- Кадастровая стоимость дома (может включать земельный участок, если он отдельный объект)․
- Ставка налога, установленная региональными властями (в большинстве регионов – 0,1 % от КС)․
- Льготные коэффициенты (для пенсионеров, инвалидов, многоквартирных домов и т․п․)․
Формула расчёта
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент‑льготы
Пример (Москва, 2024‑2025 гг․):
- КС дома – 12 000 000 руб․
- Ставка – 0,1 % (0,001)․
- Коэффициент‑льготы – 0,5 (для пенсионеров)․
Налог = 12 000 000 × 0,001 × 0,5 = 6 000 руб․
Платёжный календарь
Ставка налога определяется ежегодно, а уплата производится до 1 декабря текущего года․ Если налог не уплачен в срок, начисляются пени (0,03 % за каждый день просрочки)․
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже дома
Кадастровая стоимость в расчёте НДФЛ
С 2016 года в России действует правило, согласно которому налоговая база при продаже недвижимости определяется как разница между продажной ценой и нормативной стоимостью – 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором совершена сделка․
Формула расчёта
Налоговая база = Продажная цена – 0,7 × Кадастровая стоимость (на 1 января)
Если полученная сумма меньше 1 000 000 руб․, налог платить не нужно․
Примеры расчёта (2026 год)
| Регион | Кадастровая стоимость (1 янв․) | Продажная цена | Налоговая база | Налог (13 % для резидентов) |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 8 000 000 руб․ | 7 000 000 руб․ | 7 000 000 – 0,7·8 000 000 = 7 000 000 – 5 600 000 = 1 400 000 руб․ | 1 400 000 × 13 % = 182 000 руб․ |
| Тверская область | 5 000 000 руб․ | 3 500 000 руб․ | 3 500 000 – 0,7·5 000 000 = 3 500 000 – 3 500 000 = 0 руб․ | Налог не уплачивается (база = 0) |
Освобождения и вычеты
- Продажа единственного жилого помещения, находившегося в собственности более 5 лет – полностью освобождается от НДФЛ․
- Продажа жилья, находившегося в собственности менее 5 лет, но в течение последних 3 лет владелец использовал его как основное место жительства – налоговая база уменьшается на 1 млн руб․
- Льготы для пенсионеров (возраст 60/55 лет) – налоговая ставка снижается до 9 %․
Налог на имущество юридических лиц (НиУО)
Для юридических лиц кадастровая стоимость также является базой для расчёта налога, но ставка может быть иной (от 0,1 % до 2 % в зависимости от региона и вида недвижимости)․ С 2024 года в большинстве субъектов РФ введена прогрессивная шкала – чем выше КС, тем выше ставка․
Пример (Москва, 2024‑2025 гг․)
- КС до 30 млн руб․ – ставка 0,1 %․
- КС от 30 млн руб․ до 100 млн руб․ – ставка 0,2 %;
- КС свыше 100 млн руб․ – ставка 0,5 %․
Как узнать кадастровую стоимость дома
- Обратиться в Росреестр через портал Госуслуги․
- Посмотреть выписку из ЕГРН – в ней указана КС на 1 января текущего года․
- Спросить у управляющей компании (если объект находится в многоквартирном доме)․
- Кадастровую стоимость можно уточнить в многофункциональном центре (МФЦ) по месту нахождения недвижимости․
Как уменьшить налоговую нагрузку
Переоценка КС
Если вы считаете, что КС завышена, можно подать заявление в Росреестр с требованием пересмотра․ При успешном пересмотре налоговая база будет уменьшена․
Льготные коэффициенты
- Для пенсионеров, инвалидов, ветеранов – коэффициент снижается до 0,5‑0,7․
- Для многоквартирных домов, где более 50 % площадей сдают в аренду – применяется коэффициент 0,5․
Использование налоговых вычетов при продаже
При продаже можно оформить вычет на приобретение нового жилья (до 1 млн руб․) – налоговая база будет уменьшена на сумму, потраченную на покупку нового объекта․
Последние изменения (2023‑2026 годы)
- 2023‑2024 гг․ – в большинстве регионов средняя кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 20‑25 % (Москва +21 %)․ Это привело к росту налогов на имущество․
- 2025 г․ – введена прогрессивная шкала налога на имущество для физических лиц в некоторых регионах (например, в Санкт‑Петербурге ставка до 0,15 % при КС > 30 млн руб․)․
- 2026 г․ – некоторые регионы увеличили лимит дохода, освобождающего от НДФЛ, до 2 млн руб․ (пункт 9 статьи 214․10 НК РФ)․
- С 2026 года налоговая база при продаже теперь берётся по кадастровой стоимости на 1 января текущего года, а не по предыдущему году, если продажа произошла в течение первого квартала․
Пошаговая инструкция по уплате налога
Шаг 1․ Определите кадастровую стоимость
Получите выписку из ЕГРН или зайдите в личный кабинет на портале Госуслуги․
Шаг 2․ Выясните ставку и льготы в вашем регионе
Ставка обычно публикуется на сайте администрации субъекта РФ․ При необходимости уточните коэффициент‑льготы у налогового инспектора․
Шаг 3․ Рассчитайте налог
Воспользуйтесь формулами, приведёнными выше, или онлайн‑калькуляторами, доступными на сайтах ФНС и региональных налоговых служб․
Шаг 4․ Подайте декларацию (для НДФЛ)
Заполните форму 3‑НДФЛ (в 2024‑2025 гг․ – электронно через личный кабинет ФНС)․ Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
Шаг 5․ Оплатите налог
Оплатить можно через банковские карты, онлайн‑банкинг или в отделении банка, указав ИНН и код назначения платежа․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал дом дешевле кадастровой стоимости?
- Ответ: Да, если разница между продажной ценой и 0,7 × КС положительна․ Если полученная налоговая база меньше 1 млн руб․, налог не уплачивается․
- Вопрос: Какой максимум налога на имущество может быть в России?
- Ответ: В большинстве регионов максимальная ставка – 0,2 % от КС, но в некоторых (например, Московская область) может достигать 0,5 % для объектов стоимостью более 100 млн руб․
- Вопрос: Можно ли полностью избавиться от налога при продаже дома?
- Ответ: Да, если выполнены условия освобождения: владение более 5 лет и использование в качестве основного жилого помещения, либо продажа в рамках программы «жильё для молодых семей»․
Кадастровая стоимость дома – ключевой показатель, от которого зависят основные налоговые обязательства собственника: налог на имущество, налог на доходы при продаже и налог на имущество юридических лиц․ Правильный расчёт, своевременное использование льгот и своевременная уплата позволяют минимизировать финансовую нагрузку и избежать штрафов․ Регулярно проверяйте актуальные ставки в вашем регионе и следите за изменениями в Налоговом кодексе, так как законодательство в сфере недвижимости активно меняется․
Дата публикации: 19 апреля 2026 г․