Продажа собственничества – один из самых часто задаваемых вопросов у россиян, особенно если речь идёт о новой квартире. Налоговое законодательство постоянно меняется, а в 2026 году были приняты важные поправки, которые влияют на размер налога и условия его освобождения.

Какой налог применяется?

С продажей недвижимости физические лица облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка по умолчанию составляет 13 % от налогооблагаемой базы.

Налоговая база

• Сумма, полученная от покупателя (выручка);
• Минус расходы, которые разрешено учитывать (стоимость приобретения квартиры, расходы на её улучшение, фиксированные расходы 1 % от дохода, если они превышают стоимость покупки).

Именно от этой разницы и рассчитывается 13‑процентный налог.

Какие существуют льготы и освобождения?

С 2026 года в рамках пункта 9 статьи 214.10 Налогового кодекса регионы получили право увеличивать лимит дохода, освобождаемый от налогообложения. Это значит, что в некоторых субъектах РФ можно не платить налог даже при продаже квартиры, если полученный доход не превышает установленный региональный порог.

Основные условия освобождения

1. Срок владения – ранее освобождение предоставлялось только при владении более 3‑х лет (в регионах с повышенным порогом – 5 лет). В 2026 году льгота была расширена и теперь предоставляется независимо от срока владения.
2. Размер дохода – если ваш доход от продажи не превышает регионального лимита (например, в Москве это 1 млн руб., в Туле – 1,5 млн руб; и т.д.), налог не взимается.
3. Документальное подтверждение расходов – при продаже можно учесть:
   • цену покупки квартиры (документы о сделке, договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН);
   • затраты на ремонт/модернизацию (чек‑квитанции, договоры с подрядчиками);
   • комиссию риелтора, если она была оплачена.

Как рассчитывается налог в практических примерах

Пример 1. Продажа без учёта расходов

Вы продаёте новую квартиру за 3 500 000 ₽. Вы не учитываете расходы (не хотите их документировать). Налоговая база = 3 500 000 ₽.

Налог = 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽.

Пример 2. Учёт расходов на покупку

Купили квартиру за 2 800 000 ₽, продаёте за 3 500 000 ₽.

• Налоговая база = 3 500 000 – 2 800 000 = 700 000 ₽.
• Налог = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.

Пример 3. Применение регионального лимита (Москва)

Продажа за 2 200 000 ₽, доход < 1 млн ₽ (лимит в Москве). Налог не уплачивается, даже если вы не учитываете расходы.

Пошаговая инструкция по уплате НДФЛ с продажи квартиры

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (как покупки, так и продажи);
   • Выписка из ЕГРН;
   • Квитанции/чек‑квитанции на ремонт, комиссии, нотариальные услуги;
   • Справка из банка о получении средств (если продажа была через банковский перевод).
2. Определите налоговую базу:
   • Выручка – сумма, полученная от покупателя;
   • Минус учтённые расходы (покупка, ремонт, комиссии).
3. Проверьте региональный лимит:
   • Узнайте в налоговой своей области актуальный порог освобождения (можно на сайте ФНС или в региональном портале Госуслуг).
4. Заполните декларацию 3‑НДФЛ:
   • Декларацию подаёте в течение 30 календарных дней с даты получения выручки;
   • В разделе «Доходы от продажи имущества» указываете полученную сумму и расходы.
5. Оплатите налог (если он возник):
   • К оплате – сумма, рассчитанная в декларации;
   • Оплата производится через Личный кабинет ФНС, банковскую карту, СБП, кассы банков.
6. Сохраните подтверждения – квитанцию об уплате и копию декларации нужно хранить минимум 5 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли НДФЛ, если квартира была подарена родственнику, а потом продана?

Если в момент продажи вы являетесь собственником (т.е. получив подарок, вы официально владелец), то налог рассчитывается так же, как и при обычной покупке. Подарок не меняет правила расчёта.

Можно ли учесть расходы на ипотечные проценты?

Нет. Налоговый кодекс позволяет учитывать только фактические затраты, связанные с покупкой и улучшением недвижимости. Проценты по ипотеке в налоговую базу не включаются.

Что делать, если я продал квартиру в другом регионе, чем покупал?

Налог уплачивается по ставке 13 % в месте вашего постоянного места жительства (по месту регистрации). Региональный лимит освобождения также определяется по месту жительства, а не по месту расположения недвижимости.

Можно ли оформить налоговый вычет позже, после продажи?

Да. В течение 3 лет с момента получения дохода вы можете подать декларацию и потребовать возврат излишне уплаченного налога, предоставив подтверждающие документы о расходах.

Какой документ подтверждает «независимо от срока владения»?

Это пункт 9 статьи 214.10 НК РФ, принятый в 2026 году. Официальные разъяснения публикуются на официальном сайте Федеральной налоговой службы и в приложениях к региональным нормативным актам.

Советы от практиков

• Сохраняйте все чеки. Даже небольшие затраты (например, покупка новой двери) могут снизить налоговую базу.
• Проверьте региональный лимит заранее. В некоторых регионах (Калуга, Тверь) порог уже превышает 2 млн ₽, что может полностью освободить от налога.
• Не откладывайте подачу декларации; Штраф за просрочку – 5 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.
• Консультируйтесь с риелтором. Профессионалы часто помогают собрать нужные документы и подсчитать налог до подачи декларации.
• Используйте онлайн‑сервисы. На портале Госуслуги можно заполнить декларацию автоматически, загрузив сканы договоров.

Продажа новой квартиры в 2026 году подразумевает уплату НДФЛ по ставке 13 %, но благодаря расширенным льготам и повышенным региональным лимитам многие продавцы могут полностью избежать налога. Ключ к минимизации налоговых выплат – правильное документирование расходов и своевременная подача декларации.

Помните, что налоговое законодательство меняеться, поэтому перед сделкой рекомендуется уточнить актуальные нормы в ФНС или у квалифицированного налогового консультанта.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.