Вопрос о том, какой именно жилой объект считается многоквартирным домом (МКД), имеет большую практическую значимость: от правильного определения зависят порядок регистрации прав, распределение расходов на содержание общего имущества, порядок предоставления коммунальных услуг и многое другое. Ниже подробно рассмотрены нормативные источники, критерии классификации, отличия от других видов жилых зданий и основные юридические последствия.
Нормативно-правовая база
- Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).
• Статья 15 «Объекты жилищных прав» (в ред. Федерального закона от № 476‑ФЗ).
• Статья 16 «Жилое помещение», п. 3 – определение термина «многоквартирный дом».
• Статья 36 – состав общего имущества в МКД. - Постановление Правительства РФ от № 47 – «Об утверждении Положения о порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)». В нем закреплено практическое толкование термина МКД.
- Федеральный закон № 476‑ФЗ от – внес изменения в ЖК РФ, уточнив понятие «многоквартирный дом» и перечень его общего имущества.
- Судебная практика Верховного Суда РФ (постановления от № 23‑КГ27‑14) – разъясняет критерии признания дома многоквартирным при регистрации прав.
Официальное определение многоквартирного дома
Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ и п. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признаётся:
- Здание, в котором находятся две и более квартиры, каждая из которых является отдельным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан.
- Квартиры имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки, двор, технические помещения) или непосредственно на прилегающий земельный участок.
- Дом включает общее имущество собственников, перечень которого определён ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (например, лестничные клетки, крыша, фасад, подъезды, земельный участок, стояки коммуникаций и т.д.).
- Дом зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как объект недвижимости типа «многоквартирный жилой дом».
Таким образом, ключевыми признаками являются количество квартир (≥2) и наличие общего имущества.
Критерии, позволяющие отличить МКД от других жилых объектов
Жилой дом (одноэтажный/двухэтажный)
- Содержит одну квартиру (или несколько помещений, но без разделения на отдельные квартиры).
- Отсутствует общее имущество в понимании ЖК РФ (нет общих лестниц, подъездов, земельного участка, обслуживаемого совместно).
- Регистрация в ЕГРН – тип «дом жилой» (не «многоквартирный дом»).
Дом блокированной застройки
- Это термин, введённый в Градостроительный кодекс РФ, относится к комплексам зданий, построенных в рамках единой застройки, но каждый дом может быть как МКД, так и жилым домом.
- Определяющим фактором остаётся наличие ≥2 квартир и общего имущества.
Коттеджный поселок
- Каждый отдельный дом обычно считается отдельным жильём, а не многоквартирным объектом.
- Общее имущество может существовать (дороги, озеленение), но это регулируется отдельными нормативными актами (земельный кодекс, закон о товариществах собственников жилья).
Состав общего имущества в многоквартирном доме
Перечень общего имущества в МКД установлен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и включает, но не ограничивается:
- Фундамент, наружные и внутренние стены, крыша, перекрытия;
- Лестничные клетки, лестницы, лифты, подъезды;
- Технические помещения (котельные, электрощиты, вентиляционные шахты);
- Приобщённый земельный участок (подземный, надземный) и прилегающая территория (двор, парковка, детские площадки);
- Системы инженерного обеспечения (водоснабжение, канализация, электроснабжение, теплоснабжение, газо- и вентиляционные сети).
Общее имущество принадлежит совместно всем собственникам квартир в равных долях, если иное не установлено договором о содержании дома.
Почему наличие общего имущества является обязательным?
Наличие общего имущества свидетельствует о том, что жильцы совместно используют часть недвижимости, что отличает МКД от простого «домашнего» здания. Именно этот факт регулирует:
- Порядок формирования и распределения расходов на содержание и ремонт общего имущества;
- Права и обязанности собственников (право на участие в управлении, обязанность платить за содержание общего имущества);
- Требования к регистрации прав в ЕГРН (указывается тип объекта).
Регистрация и правовой статус
- Регистрация в ЕГРН. При оформлении прав собственности на квартиру в МКД в выписке из ЕГРН указывается тип объекта «многоквартирный жилой дом», а также указаны кадастровый номер дома и земельного участка.
- Выписка из реестра прав. В ней фиксируются сведения о собственниках квартир, их доли в общем имуществе и ограничениях (например, обременения, аресты).
- Управление домом. Согласно ст. 44‑46 ЖК РФ, собственники образуют Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или домоуправление для управления общим имуществом.
Если дом не отвечает критериям МКД (например, в нём только одна квартира), то в ЕГРН будет указано «дом жилой», а юридические отношения регулируются другими нормами (например, Гражданским кодексом).
Практические рекомендации для собственников и покупателей
- Проверяйте выписку из ЕГРН. Убедитесь, что в графе «Тип объекта» указано «многоквартирный жилой дом». Это гарантирует, что к вашей квартире применяются нормы ЖК РФ.
- Уточняйте состав общего имущества. При покупке квартиры запросите у продавца или ТСЖ список общего имущества и долю в нём.
- Обращайте внимание на наличие ТСЖ. Наличие официально зарегистрированного товарищества упрощает управление домом и распределение расходов.
- Следите за изменениями законодательства. С 2021 года в силу вступили поправки Федерального закона № 476‑ФЗ, которые уточнили перечень общего имущества и порядок его учета.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Может ли дом с двумя квартирами считаться многоквартирным?
Да. По закону достаточно наличия двух и более квартир. При этом важен также факт наличия общего имущества, которое используют обе квартиры.
Вопрос: Как определить, является ли подвал или чердачное помещение общим имуществом?
Если подвал, чердак или другие помещения обслуживают все квартиры (например, в них находятся котельные, коммуникационные линии, кладовые общего пользования), они входят в перечень общего имущества согласно ст. 36 ЖК РФ.
Вопрос: Что делать, если в ЕГРН дом указан как «дом жилой», а фактически в нём несколько квартир?
Необходимо подать заявление в Росреестр о внесении исправлений. При этом потребуется предоставить документы, подтверждающие наличие более одной квартиры (договоры купли‑продажи, выписки из ЕГРН и т.д.).
Вопрос: Чем отличается «дом блокированной застройки» от МКД?
Термин «дом блокированной застройки» относится к градостроительному планированию и может включать как МКД, так и одноэтажные дома. Ключевое различие – наличие или отсутствие общего имущества и количества квартир.
По законодательству РФ многоквартирным домом считается здание, в котором находятся две и более квартиры, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования или на прилегающий земельный участок, и в котором существует общее имущество собственников. Эти критерии фиксируются в ЖК РФ (ст. 15, 16, 36) и подтверждаются постановлением Правительства РФ № 47 от . Правильное определение МКД имеет решающее значение для регистрации прав, распределения расходов и организации управления домом.
При любой сделке с недвижимостью рекомендуется тщательно проверять выписку из ЕГРН, уточнять состав общего имущества и наличие ТСЖ, а также следить за актуальностью нормативных актов.