В повседневной жизни мы часто называем высокие дома «многоэтажками», но существует ли чёткое определение и где проходит граница между «обычным» и «многоэтажным» зданием? Ниже ― структурированный разбор терминов, нормативов и практических нюансов.

Базовое определение

Многоэтажный дом — это здание с числом этажей 2 и более, предназначенное для постоянного проживания нескольких семей и содержащее две и более квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход на лестничную клетку или на прилегающий земельный участок (п. 6 Постановления Правительства РФ № 47/2017).

Классификация по высоте

От чего зависит количество этажей

1. Градостроительный план — ограничения по «зоне застройки»: инженерно-транспортные нормы, санитарные зоны, авиационные подходы.
2. Инженерные сети — высотные здания нуждаются в усиленных системах водоснабжения и пожаротушения (СНиП 41-01-2003).
3. Тип конструкции:
   • монолитно-каркасный позволяет строить 25+ этажей;
   • панельный ― ограничивается ≈ 22 этажами;
   • CLT (клеёный брус) пока сертифицирован до 12 этажей (ЖК «Соколики»).

Правовой аспект: МКД и ЖК РФ

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 16):

• Многоквартирный дом (МКД) ― это минимум две квартиры, независимо от этажности; то есть двухквартирный двухэтажный дом тоже считается многоэтажным в юридическом смысле.
• Обязательное наличие общего имущества (крыша, подвал, лифты, лестничные клетки).

Исторический экскурс

Первые «высотки» появились в Москве в 1947–1957 гг.; до этого в XIX веке самые высокие жилые здания имели 5–7 этажей. В 1960-е годы массово строились 5-этажные «хрущёвки»; именно они и составляют до 70 % жилого фонда старой России.

Практические примеры

• «Сталинки» ‒ 9–11 этажей, кирпично-монолитные, толщина стен до 80 см.
• Панельные 17-этажки серии П-44Т ‒ классические многоэтажные дома 1990-х.
• CLT-дом в «Соколиках» ‒ 12 этажей, первый в России деревянный многоэтажный дом.

Почему важно правильно определять категорию

От этажности зависят:

1. Требования к эвакуации и пожарной безопасности (при ≥10 этажей нужны две лестничные клетки).
2. Налогообложение и тарифы на коммунальные услуги.
3. Возможность установки лифтов (обязательно при ≥5 этажей).
4. Стоимость страховки и ипотечная оценка.

Краткий чек-лист

Чтобы ответить на вопрос «многоэтажный ли дом», проверьте:

• ≥2 этажа;
• ≥2 квартиры;
• наличие общего имущества.

Если хотя бы два пункта совпали — перед вами многоэтажный дом в юридическом или градостроительном понимании.

Граница «многоэтажности» проходит условно: градостроители и архитекторы считают многоэтажными здания от 9 этажей, а юристы — уже от 2 этажей при наличии ≥2 квартир. Главное, учитывать контекст: технический регламент, цель оценки и местные нормативы.