Дарение — самый «родственный» способ перехода права собственности на квартиру. Однако не все договоры дарения освобождают получателя от обязанности заплатить 13 % НДФЛ с кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Ниже — подробная инструкция, как составить договор дарения квартиры, не облагаемый налогом, а также какие нюансы изменились в 2026 году.
Когда дарение квартиры НЕ облагается налогом
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ (ред. 2026), получатель квартиры освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками:
- супруги (включая гражданских);
- родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушки, дедушки и внуки;
- родные братья и сестры (по общим родителям либо по одному из родителей).
Важно! Двоюродные, тёти, дяди, племянники и иные «дальние» родственники уже не попадают в льготный перечень. Дарение им квартиры облагается налогом по полной ставке 13 %.
Как подтвердить родство в договоре дарения
Для налоговой инспекции достаточно приложить копии документов:
- Свидетельство о рождении (если родитель → ребёнок).
- Свидетельство о браке (если супруги).
- Свидетельство о усыновлении/удочерении.
- ЕГРН-выписка на квартиру (не старше 5 дней).
Нотариус обязательно проверяет документы, если договор дарения подлежит нотариальному удостоверению (см. раздел 4).
Форма договора дарения квартиры в 2026 году
Обязательное нотариальное удостоверение
С 01 января 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 384-ФЗ. Все сделки по дарению недвижимости должны быть нотариально удостоверены. Без нотариуса сделка не считается заключённой и не подлежит регистрации в Росреестре.
Минимальный набор реквизитов в договоре
- Полные паспортные данные сторон.
- Кадастровый номер квартиры и точный адрес.
- Условие о безвозмездности (даритель не получает денег, товаров или услуг взамен).
- Отсутствие условий отчуждения в пользу дарителя (иначе это будет завуалированная продажа).
- Наличие доказательства родства (пункт «Стороны заявляют, что являются…»).
Пример фразы про родство:
«Стороны подтверждают, что являются близкими родственниками: даритель — родная мать, одаряемый — сын, что подтверждается свидетельством о рождении № … от …».
Алгоритм оформления дарения без налога в 2026 году
- Подготовить документы:
- паспорта обеих сторон;
- ЕГРН-выписка;
- техпаспорт БТИ или ЕГРН-план;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- документы, подтверждающие родство.
- Выбрать нотариуса, у которого есть доступ к системе «Электронная регистрация» для подачи документов в Росреестр онлайн.
- Подписать договор дарения у нотариуса.
- Нотариус самостоятельно подает заявление на переход права в Росреестр и через 3–7 рабочих дней выдаёт выписку ЕГРН на нового собственника.
- Не подавать 3-НДФЛ, если условие родства выполнено.
Частые ошибки, которые приводят к налогу
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| В договоре указан «возмездный» характер (даритель получает деньги в будущем) | Сделка переквалифицируется в куплю-продажу → НДФЛ 13 % |
| Указаны двоюродные братья как «близкие родственники» | ИФТС потребует налог + штраф 20 % |
| Отсутствует нотариальное удостоверение | Росреестр откажет в регистрации |
Что делать, если квартиру уже подарили «неблизкому» родственнику
У вас есть два варианта:
- В 2026 году — дарственную нельзя отменить, но можно заключить договор безвозмездного пользования (ссуды), по которому вы сможете «прожить» в квартире до конца жизни, тем самым уменьшив «чистую выгоду» одаряемого.
- Компенсировать налог ипотечным налоговым вычетом (если одаряемый купит новое жильё и оформит вычет, он может «закрыть» 13 %).
Чек-лист «Дарение без налога 2026»
- Я и одаряемый — близкие родственники.
- Договор составлен на безвозмездной основе.
- Договор удостоверен нотариусом с доступом к Электронной регистрации.
- Приложены документы, подтверждающие родство.
- Нет условий об обратном выкупе или плате.
- После регистрации не подаём 3-НДФЛ.
Где быстро сделать договор дарения онлайн
Конструктор Dogovor.ru позволяет:
- Выбрать шаблон «Дарение квартиры между близкими родственниками».
- Заполнить анкету за 5–7 минут.
- Получить PDF-черновик и записаться к нотариусу онлайн.
Перейти к конструктору
Чтобы дарение квартиры не облагалось налогом в 2026 году, нужно:
- убедиться в близком родстве;
- составить нотариально удостоверенный договор дарения;
- не допускать признаков возмездности.
Соблюдение этих простых правил позволит вашей семье безопасно и бесплатно передавать недвижимость «по наследству» уже при жизни дарителя.
Информация обновлена по состоянию на 19 апреля 2026 года.