Осень 2025 года стала поворотной точкой для рынка недвижимости: с 1 сентября 2025 г. вступил в силу Федеральный закон № 352-ФЗ, который ввёл обязательное нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью. Теперь ни одна купля-продажа, дарение или обмен квартиры, дома, земельного участка не могут быть зарегистрированы Росреестром без заверения нотариуса. Вместе с новой процедурой возникает ключевой вопрос: где именно должен происходить нотариальный акт и какие правила определяют «место совершения удостоверения»?
Что такое «место совершения нотариального удостоверения»
Гражданский кодекс РФ (ст. 55) и Основы законодательства о нотариате (ст. 36) устанавливают единое правило:
- место совершения нотариального действия — это фактическое нахождение нотариуса в момент подписания документа;
- для сделок с недвижимостью это место обязано совпадать с той территорией, на которой расположен объект недвижимости, либо с местом жительства (нахождения) одной из сторон.
Таким образом, если квартира находится в Санкт-Петербурге, удостоверять договор купли-продажи можно только у петербургского нотариуса или у нотариуса той области, где прописан продавец либо покупатель.
Классификация нотариальных округов
Принцип территориальности
Нотариальные палаты субъектов РФ формируют нотариальные округа (пункт 7 ст. 11 Основ). Каждый нотариус закреплён за конкретным округом и не имеет права постоянно действовать за его пределами. Исключения составляют:
- Внештатный нотариус — может выехать по месту нахождения стороны (по их заявлению);
- Мобильный нотариус — с 2024 г. в каждом регионе действуют мобильные бригады для обслуживания маломобильных граждан.
Пример: где можно удостоверить сделку с квартирой в Москве
| Вариант | Допустимый нотариус |
|---|---|
| Квартира в Москве, стороны проживают в Москве | Любой московский нотариус |
| Квартира в Москве, покупатель из Краснодара | Нотариус Москвы или нотариус Краснодарского края |
| Квартира в Севастополе, обе стороны в Москве | Только нотариус Севастополя (объект в Крыму) или выездной севастопольский нотариус в Москве |
Дистанционное удостоверение: факт или миф?
С 2025 г. в экспериментальном порядке вводится электронное нотариальное удостоверение (Приказ Минюста № 167/2025). Однако:
- Сделка подписывается сторонами в присутствии нотариуса по видеосвязи;
- Нотариус всё равно физически находится в своём кабинете в пределах закрепленного округа;
- Акт внесения в ЕГРН всё равно привязывается к месту нахождения нотариуса.
Алгоритм определения места удостоверения: чек-лист для сторон
- Определить адрес объекта недвижимости (выписка из ЕГРН).
- Установить место жительства/нахождения сторон (паспорт, выписка ЕГРЮЛ).
- Найти нотариуса в соответствующем нотариальном округе: через notariat.ru или официальный реестр ФНП.
- Подать заявку на личный приём или выездной формат.
- Подписать договор и получить электронную подпись нотариуса (ЕС КЭП нотариуса).
Ответственность за нарушение территориального принципа
Если сделка удостоверена нотариусом вне его округа без уважительных причин:
- Росреестр может отказать в регистрации права;
- стороны рискуют признанием сделки ничтожной (ст. 168 ГК РФ);
- нотариус привлекается к дисциплинарной ответственности (ст. 22 Основ).
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли удостоверить дарение квартиры у нотариуса в другом городе?
Только если тот нотариус специально выехал к вам по месту жительства или если сама квартира находится в его нотариальном округе.
А если я нахожусь за границей?
Консульский нотариус при посольстве/консульстве РФ может удостоверить сделку, но только если объект недвижимости расположен на территории того же консульского округа (например, недвижимость в Сочи → консульство РФ в Турции не подойдёт).
Как быстро найти нужного нотариуса?
Воспользуйтесь сервисом «Реестр нотариусов»: введите адрес объекта в строку поиска, и система выдаст список подходящих специалистов с контактами и графиком работы.
С 2025 года территориальный принцип стал жёстким правилом для всех сделок с недвижимостью. Удостоверение должно совершаться:
- либо в нотариальном округе, где расположен объект недвижимости;
- либо в округе, где зарегистрирована хотя бы одна из сторон.
Соблюдение этого критерия — гарант регистрации права в ЕГРН и главный щит против мошенничества, о чём неоднократно заявляли участники XIII Петербургского юридического форума в 2025 году. Планируя сделку, заранее проверьте нотариальный округ и запишитесь к аккредитованному специалисту, чтобы избежать отказов и юридических рисков.