Налог на имущество организаций — это региональный налог, за счет которого региональные бюджеты пополняются каждый год․ Начиная с 2022 года в России действует двухподходовая система: часть объектов облагается исходя из среднегодовой балансовой стоимости, а другая часть — из кадастровой стоимости․ В статье подробно разберёмся, какие именно объекты «закреплены» за кадастровой базой, какие изменения произошли в 2025–2026 гг․ и как не допустить ошибок при расчётах․
Общее правило: два способа определения базы
- Балансовая стоимость — применяется по умолчанию для движимого имущества (оборудование, транспорт, инвентарь) и недвижимости, не вошедшей в перечень ст․ 378․2 НК РФ․
- Кадастровая стоимость — используется для объектов недвижимости, которые прямо перечислены в ст․ 378․2 НК РФ и утверждены региональными законами․
Если объект попал под обе «кадастровые» категории одновременно, ставка и база берутся именно из кадастровой стоимости, даже если на балансе он учтён по остаточной стоимости․
Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ)
Административно-деловые и торговые центры
Объекты, которые:
- Имеют назначение «торговая, офисная или иная коммерческая недвижимость» по ЕГРН;
- Размещены в специально утверждённом регионом перечне объектов․
Нежилые помещения внутри вышеуказанных центров
Даже если площадь помещения менее 3 000 м², но оно находится в здании, включённом в кадастровый перечень, облагается по кадастровой стоимости․
Гостиницы, отели, рестораны, кафе
При условии, что назначение объекта в ЕГРН соответствует гостиничному или общепитовскому и регион включил подобные здания в список․
Единый недвижимый комплекс (ЕНК)
С 2025 года Правительство РФ предложило новый подход:
- Если ЕНК включает в себя объекты, подлежащие кадастровому налогообложению, налог рассчитывается отдельно по ЕНК в целом;
- Регионы получают право снижать ставку до 0,5 % (вместо 2 %) при выполнении ряда условий (инвестиционный режим, создание рабочих мест и др;)․
Жилые помещения, учтённые на балансе организации
Квартиры, комнаты, дома, если они числятся в составе основных средств предприятия, облагаются по кадастровой стоимости независимо от фактического использования․
Гаражи и машино-места
Минфин России в письме от № 03-05-05-01/103365 разъяснил:
- Гаражи, стоянки, паркинги, машино-места, отнесённые к недвижимости, облагаются по кадастровой стоимости, если регион включил их в список объектов․
- Если объект не внесён в региональный перечень, налог рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости․
Как регион «включает» объект в кадастровый перечень
- Органы исполнительной власти субъекта утверждают перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости․
- Перечень публикуется официально (на сайте региона, в «Вестнике госрегистрации» и т․д․) до 1 января отчётного года․
- Если объект вошёл в перечень, налогоплательщик получает уведомление из ФНС и обязан платить авансовые платежи и годовой налог именно от кадастровой стоимости․
Что произошло нового в 2025–2026 гг․
Повышение кадастровой стоимости
С 2025 года ФНС перерасчитала кадастровую стоимость для объектов, в т․ч․ гаражей, офисов и жилых квартир․ В среднем индексация составила от 10 до 45 % в зависимости от региона․ Это автоматически повысило сумму налога на имущество для организаций․
Передача объектов между органами власти
Если в 2026 году орган исполнительной власти передаёт объект другому органу (например, муниципальный гараж переходит в областную собственность), налог за 2026 год рассчитывает и уплачивает получатель с момента фактической передачи․ При расчёте авансов учитывается количество полных месяцев владения (п․ 5 ст․ 382 НК РФ)․
Мурманская область: расширение льгот
В конце 2024 года Мурманская областная Дума расширила перечень льготников․ Например, предприятия IT-сектора, которые арендуют офисы в бизнес-центрах, освобождаются от налога на имущество по кадастровой стоимости при выполнении условий по численности и зарплате․
Как не ошибиться: чек-лист бухгалтера
- Проверьте ЕГРН — фиксируется ли объект как «недвижимость»․
- Сверьтесь с региональным перечнем (размещается на сайте ФНС субъекта)․
- Уточните кадастровую стоимость через «Кабинет налогоплательщика» или сайт Росреестра․
- Определите ставку (обычно 0,1–2 %, но регион может снизить или повысить)․
- Рассчитайте авансы = (кад․ стоимость × ставка) / 4․
- Не забудьте о льготах — тарифы для резидентов особых экономзон, IT-компаний, СПК․
Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости, это «точечное» налогообложение самых «доходных» видов недвижимости․ Не всякая квартира или гараж автоматически платится по кадастру: обязательно нужно, чтобы регион включил объект в свой перечень․ В 2025–2026 гг․ кадастровая стоимость выросла, появились новые льготы для ЕНК и IT-сектора, а также новые разъяснения Минфина по гаражам․ Проверяйте актуальные списки объектов и кадастровые значения — это позволит избежать переплат и претензий налоговой․