Краткий ответ
Если вы продаёте квартиру, которой владеете менее трёх (или пяти) лет, придётся заплатить НДФЛ 13 % от прибыли или использовать вычет. Но есть способы снизить налог до 0 ₽, если правильно подать декларацию 3-НДФЛ и выбрать выгодный вариант вычета.
Когда вообще нужно платить налог?
- Доход от продажи = цена продажи минус документированные расходы или 1 000 000 ₽ вычет.
- Квартира в собственности менее минимального срока:
- 3 года — если получена по наследству, дару, приватизации или договору пожизненного содержания.
- 5 лет — для всех остальных случаев (куплена на рынке, ДДУ, обмен и т.д.).
- 2025 год и далее: доходы от продажи суммируются с другими доходами, поэтому верхняя ставка НДФЛ может вырасти до 15 % или 22 %.
Как рассчитывается налог
Формула:
Налог = (Цена продажи – Вычет) × Ставка НДФЛ
Два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Вычет 1 000 000 ₽ — фиксированная сумма, которую можно отнять от цены продажи. Для долевой собственности 1 млн делится пропорционально долям.
- Расходный вычет — вычитаем фактические расходы на покупку этой же квартиры (чеки, договор купли-продажи, ДДУ, ремонт, ипотечные проценты).
Пример 1 — вычет 1 000 000 ₽
Вы продали квартиру за 7 000 000 ₽. Владели 2 года. Используем фиксированный вычет:
Налогооблагаемая база = 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 ₽ НДФЛ = 6 000 000 × 13 % = 780 000 ₽
Пример 2, расходный вычет
Купили квартиру за 5 500 000 ₽ (есть чек, договор), продали через 2 года за 6 800 000 ₽. Документы сохранены:
База = 6 800 000 – 5 500 000 = 1 300 000 ₽ НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽
Если б расходы превышали 6,8 млн, налог был бы 0 ₽.
Как правильно подать декларацию 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Способы подачи:
- Через личный кабинет ФНС (нужна электронная подпись).
- Программа «Декларация» или сервисы Госуслуг.
- Лично в ИФНС по месту жительства.
- Обязательные документы:
- Договор купли-продажи (регистрация в Росреестре).
- Квитанции, чеки, платёжные поручения о расходах.
- Справка 2-НДФЛ (если хотите заявить имущественный вычет).
Кейсы «налог 0 ₽»
- Расходы превышают доход: купили за 9 млн, продали за 8,5 млн — налог 0 ₽.
- Продажа доли: вычет 1 млн делится пропорционально, поэтому при доле ¼ вычет = 250 тыс ₽.
- Несколько объектов за год: 1 млн применяется ко всей совокупной стоимости недвижимости, а не к каждому объекту.
Что изменилось с 2025 года
Прогрессивная шкала НДФЛ
- 13 % — до 2,4 млн ₽ годового дохода.
- 15 % — от 2,4 млн до 5 млн ₽.
- 22 %, свыше 5 млн ₽.
Если продажа «плюс» зарплата переваливает за 2,4 млн ₽, часть дохода может облагаться по повышенной ставке. Берите оба вычета (имущественный и расходный), чтобы удержать доход в нижней шкале.
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте дату регистрации права собственности в Росреестре.
- Посчитайте срок владения: 3 или 5 лет.
- Сохраните все чеки и договоры на покупку и доработку квартиры.
- Выберите выгодный вычет (1 млн или расходный).
- Заранее подайте 3-НДФЛ и заплатите налог до 15 июля, чтобы не начислялись пени.
Продажа квартиры, которой владеете меньше 3–5 лет, почти всегда влечёт НДФЛ 13 %. Но с помощью вычета 1 млн ₽ или фиксации расходов можно значительно сократить или полностью обнулить налог. Учитывайте новые прогрессивные ставки 2025 года, чтобы не попасть в повышенную шкалу. Отправляйте 3-НДФЛ вовремя, и тогда продажа пройдёт без неожиданных доплат в бюджет.