Важно! Даже если вы сдаёте квартиру «по дружбе» или получаете доход в наличных, налоговая всё равно может выявить факт аренды․ С 2025 года данные о доходах граждан поступают из банков, платёжных систем, сайтов объявлений и даже из отчётов управляющих компаний․ Нарушение грозит не только штрафами, но и уголовной ответственностью, если сумма неуплаченного налога за три года превысит 2,7 млн ₽․

Основные виды налогов при сдаче жилья

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % или 15 %

Классический вариант для физических лиц․ Ставка:

• 13 % – если годовой доход не превышает 5 млн ₽․
• 15 % – на сумму свыше 5 млн ₽․

Пример: за год вы получили от аренды 600 000 ₽․ Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽․ Платить нужно до 15 июля следующего года по декларации 3-НДФЛ․

Патент «Упрощёнка» для самозанятых

Если вы физлицо без статуса ИП, можете купить патент на 6 или 12 месяцев:

Эта сумма уже включает НДФЛ, доплачивать больше не нужно․ Патент действует только в регионе его покупки․

Упрощённая система (УСН 6 %) через ИП

Регистрируемся как ИП, выбираем «Доходы» и платим 6 % с поступлений:

• Взнос в ПФ – 49 500 ₽ в год (фиксированный)․
• Взнос в ОМС – 12 130 ₽ в год․

Если доход < 300 тыс ₽ в год, фикс․ взносы частично покрывают налог․ Подходит для тех, кто сдаёт дорогое жильё свыше 2-3 млн ₽ год․

Профессиональный доход (налог для самозанятых) – 4 % или 6 %

Оформляется за 5 минут в приложении «Мой налог»:

• 4 % – если арендатор физлицо․
• 6 % – если арендатор ИП или юрлицо․

Ограничения: годовой доход не более 2,4 млн ₽, только физлица, нельзя нанимать сотрудников․

Сравнительный калькулятор: какой режим выгоднее?

Пример: квартира в Москве сдаётся за 70 000 ₽/мес → 840 000 ₽/год․

1. НДФЛ 13 %: 840 000 × 13 % = 109 200 ₽․ Можно вычесть стандартный вычет 1 млн ₽ раз в жизни, тогда 0 ₽, но только при продаже, не при аренде․
2. Патент: 59 400 ₽ (фикс․)․
3. УСН 6 %: 840 000 × 6 % = 50 400 ₽ + 61 630 ₽ взносов = 112 030 ₽, но взносы можно частично зачесть, итог ≈ 50 400 ₽․
4. Самозанятый 4 %: 840 000 × 4 % = 33 600 ₽ – самый дешёвый вариант․

Шаг за шагом: как легализовать доход от аренды в 2026 году

Шаг 1․ Определить годовой доход

Подсчитайте все договоры, даже устные․ Если платят наличкой, запишите на бумаге даты и суммы․

Шаг 2․ Выберите налоговый режим

• Если доход < 2,4 млн ₽ и вы физлицо – оформляйтесь самозанятым․
• Если планируете > 2,4 млн ₽ – регистрируйте ИП (УСН 6 %)․
• Если квартира в Москве, Санкт-Петербурге, Казани – можно купить патент․

Шаг 3․ Заключите письменный договор найма

Шаблон можно скачать на сайте ФНС; Обязательно укажите:

• адрес и кадастровый номер объекта;
• срок договора и сумму аренды;
• ответственность сторон․

Шаг 4․ Регистрация в налоговой

• Самозанятый – регистрация онлайн за 5 минут через Госуслуги․
• ИП – подаёте заявление по форме Р21001 в МФЦ, срок 3 дня․
• Патент – покупаете в личном кабинете ИП или через МФЦ․

Шаг 5․ Оплата налогов и отчётность

Что будет, если не платить

Административка: 20 % от неуплаченного налога (ст․ 122 НК РФ)․

Уголовка: если сумма долга > 2,7 млн ₽ за 3 года – до 1 года лишения свободы (ст․ 198 УК РФ)․

Дополнительно:

• пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• взыскание долга через суд и приставов (арест счёта, запрет на выезд)․

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру родственнику без налога?

Если родственник не прописан и платит деньги, это аренда и облагается налогом․ Если проживает бесплатно – налог не платится, но нужно документально подтвердить безвозмездность․

Нужно ли платить налог, если арендатор платит за ЖКХ?

Компенсация коммуналки – это доход, но при УСН и патенте она не облагается, если указана отдельной строкой․ При НДФЛ придётся включать в базу․

Как узнать, пришла ли я на учёт в налоговой?

В личном кабинете на nalog;gov․ru раздел «Сведения о доходах и налогах» – если появилась строка «Доход от аренды…», значит данные уже есть у ИФНС․

Чек-лист на 2026 год

1. Посчитайте годовой доход от аренды․
2. Выберите выгодный режим (самозанятый, патент, УСН)․
3. Заключите договор и установите безналичные расчёты․
4. Зарегистрируйтесь в налоговой и поставьте квартиру на учёт․
5. Сдайте отчётность и заплатите налог до срока․

Важно! С 2026 года налоговая начала получать данные из банков о переводах «от арендатора физлица» без примечаний․ Поэтому даже «тихая» сдача становится прозрачной․ Не откладывайте легализацию до последнего дня․