Содержание:
- Почему возникает налог при продаже новой квартиры
- Размер ставки НДФЛ и новые идеи 2026 года
- Когда можно не платить налог
- Как учитывается кадастровая стоимость
- Пошаговый расчёт налога
- Дополнительный налог для владельцев 3+ квартир
- Советы по минимизации налога
Почему возникает налог при продаже новой квартиры
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, с которого государство взимает налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года, продажа «вторички» или новостройки облагается одинаково: всё зависит от срока владения и цены продажи.
Размер ставки НДФЛ и новые идеи 2026 года
- 13 % для налоговых резидентов (обязательно прожить в РФ ≥ 183 дней за последние 12 месяцев).
- 15 % для суммы дохода, превышающей 5 млн ₽ за календарный год.
- 30 % для нерезидентов.
Кроме того, в 2026 году депутаты от «Справедливой России» внесли законопроект, который предусматривает дополнительный налог на имущество для тех, кто владеет тремя и более квартирами. Пока он не вступил в силу, но уже обсуждается в Госдуме.
Когда можно не платить налог
| Условие | Срок владения | Налог |
|---|---|---|
| Получена по наследству, дар от члена семьи, приватизация, пенсионный договор | ≥ 3 года | 0 ₽ |
| Куплена по договору долевого участия или переуступки права требования | ≥ 5 лет | 0 ₽ |
| Срок владения меньше 3 или 5 лет | — | 13 %|15 % с разницы между продажной ценой и покупной или 1 млн ₽ вычет |
Как учитывается кадастровая стоимость
По закону цена в договоре купли-продажи не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости.
При расчёте налога ФНС смотрит: max(фактическая цена, 70 % кадастровой).
Пример: кадастровая стоимость = 10 млн ₽, значит минимальная цена для расчёта налога = 7 млн ₽.
Пошаговый расчёт налога
Шаг 1: Определите доход
Доход = цена продажи (но не ниже 0,7 × кадастровая).
Шаг 2: Выберите вычет
- Покупные расходы: доход − фактические затраты (ДДУ, ипотека, отделка).
- Имущественный вычет 1 млн ₽: доход − 1 000 000 ₽.
Выгоднее тот вариант, где сумма вычета больше.
Шаг 3: Примените ставку
Налог = (Доход − Вычет) × 13 % (или 15 %, если сверх 5 млн ₽).
Пример
- Куплена новая квартира по ДДУ 2 года назад за 4 500 000 ₽.
- Продана за 6 000 000 ₽.
- Кадастровая стоимость 5 000 000 ₽ → 70 % = 3 500 000 ₽.
- Доход = 6 000 000 ₽ (т.к. он выше 3,5 млн ₽).
- Вычет = 4 500 000 ₽ (покупные расходы).
- Налог = (6 000 000 − 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽.
Дополнительный налог для владельцев 3+ квартир
Союз финансистов России предложил ввести повышенную ставку имущественного налога (не НДФЛ) для тех, кто владеет тремя и более квартирами.
- Дополнительный налог начисляется ежегодно, а не при продаже.
- База — кадастровая стоимость всех объектов.
- Ставки пока обсуждаются: от 0,3 % до 0,5 % на долю превышения определённого порога.
Пока законопроект не принят, но владельцам «трёх квартир» стоит следить за новостями.
Советы по минимизации налога
- Дождитесь 3 или 5 лет владения, чтобы полностью избежать НДФЛ.
- Оформите реальные расходы: сохраните чеки на отделку, договоры, квитанции по ипотеке.
- Продавайте долями: при совместной собственности можно разделить вычет и снизить налог каждому собственнику.
- Учтите кадастровую стоимость заранее, чтобы не попасть в «ловушку» 70 %.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатите налог до 15 июля.