С 1 января 2025 года правила расчёта налога на доходы физлиц (НДФЛ) от продажи недвижимости изменились: введена прогрессивная шкала и уточнены сроки владения. Если вы продаёте квартиру, дом, долю или апартаменты, которые не являются единственным жильём, то риск уплатить налог сохраняется даже при долгосрочном владении. Ниже — подробная инструкция, как рассчитать, уменьшить и вовремя уплатить налог.

Когда налог не возникает

1. Минимальный срок владения 5 лет (или 3 года для объектов, полученных по наследству, дару от близких или приватизации). Если вы владеете жильём дольше указанного срока, продажа любого количества объектов освобождается от НДФЛ.
2. Единственное жильё. Если на момент продажи у вас нет других квартир/долей в собственности (включая супруга и несовершеннолетних детей), то минимальный срок сокращается до 3 лет.
3. «90-дневное» исключение. Если вы уже купили вторую квартиру, но продажа первой произойдёт в течение 90 календарных дней с даты регистрации права на новую, объект считается единственным.

Для не единственного жилья вышеуказанные льготы не применяются, поэтому налог рассчитывается по общим правилам;

Ставки НДФЛ в 2026 году

Как рассчитать налог к уплате

Шаг 1: Определите налоговую базу

База = Доход от продажи – Документированные расходы – Имущественный вычет (применяется по выбору).

• Доход от продажи — цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (если кадастровая выше).
• Документированные расходы, сумма, по которой вы ранее купили данную квартиру (ДДУ, акт приёма-передачи, чеки за ремонт — если ремонт капитальный и с договором).
• Имущественный вычет — фиксированный 1 млн ₽ (по каждому объекту) или доля от 1 млн при продаже доли.

Шаг 2: Выберите выгодный вариант

Что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или фактические расходы — зависит от цифр.

Пример 1
Продажа не единственной квартиры через 2 года после покупки:
Доход: 4 500 000 ₽
Затраты: 3 200 000 ₽ (ДКП + ремонт)
Налоговая база: 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 ₽
НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽

Пример 2
Если бы вы применили вычет 1 млн ₽ вместо расходов, база была бы 3,5 млн ₽, а налог 455 000 ₽ — невыгодно.

Сроки подачи декларации и уплаты

• Декларация 3-НДФЛ, с 1 января до 30 апреля года, следующего за годом продажи (продали в 2025-м → подаём до ).
• Уплатить налог — до 15 июля того же года.
• Пропуск = штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 % суммы и не менее 1 000 ₽.

Как законно уменьшить налог

Использовать налоговый вычет при покупке нового жилья

Если в том же налоговом периоде вы купили другую квартиру, то вычет 2 млн ₽ на покупку можно зачесть против налога с продажи.

Пример
Продажа: 3 000 000 ₽
Расходы: 0 ₽
Налоговая база: 3 000 000 – 1 000 000 (вычет при продаже) – 2 000 000 (вычет при покупке) = 0 ₽
НДФЛ к уплате: 0 ₽, но декларацию подать нужно.

Разделить доход между собственниками

При продаже долей каждый собственник применяет вычет 1 млн ₽ к своей части дохода.

Подтвердить капитальный ремонт

Затраты на ремонт (с договорами, чеками, актами) прибавляются к первоначальной стоимости.

Частые ошибки

• Указывать цену ниже кадастровой × 0,7, налог всё равно рассчитают по 70 % кадастровой.
• Пропустить 90-дневное окно при покупке второго жилья.
• Не подтвердить расходы — без чеков и договоров вычет применить нельзя.
• Забыть о долгах по налогам до сделки — налоговая может арестовать долю.

Что делать прямо сейчас

1. Проверьте дату регистрации права: сколько лет и дней вы владеете объектом.
2. Определите, является ли продаваемое жильё единственным на момент сделки (включая супруга/детей).
3. Соберите документы: ДКП, платёжки, чеки на ремонт, кадастровую выписку.
4. Выберите выгодный способ уменьшения базы (расходы или 1 млн ₽).
5. Если продажа прошла в 2025 году — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года и уплатите налог до 15 июля 2026 года.

Своевременный расчёт и подача декларации избавят вас от штрафов и пени. При сложных схемах (доли, обмен, переуступка) рекомендуем консультацию налогового юриста.