Дарение жилья — кажется‚ доброе и безобидное действие‚ но для налоговой это реальная сделка‚ порождающая доход. С января 2026 года правила стали ещё строже: нотариусы обязаны в течение 5 дней сообщать в ФНС все сведения о договоре дарения‚ включая степень родства. В статье разберёмся‚ кто‚ когда и сколько должен заплатить‚ если вам подарили квартиру.
Кто и за что платит: даритель или одаряемый?
Правило № 1: налог платит одаряемый‚ то есть человек‚ который бесплатно получил имущество. У дарителя дохода не возникает‚ значит и НДФЛ он не платит.
Исключение: если даритель — индивидуальный предприниматель и дарит «коммерческую» недвижимость‚ связанную с его бизнесом‚ у него может возникнуть доход‚ но это уже редкая ситуация.
Когда налога НЕТ
- Близкие родственники (ст. 217 НК РФ):
- родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых);
- бабушки‚ дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- супруги.
- Члены семьи‚ находящиеся в законном браке или по факту ведения общего хозяйства.
Пример: дед подарил внучке квартиру в Москве — налог 0 ₽.
Когда платим 13 % от кадастровой стоимости
Ставки-2026
- 13 % — для резидентов РФ (находились в России ≥ 183 дней за последние 12 месяцев).
- 15 % — для нерезидентов.
База налогообложения
Берётся кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2026 года. Если договоре указана цена ниже 70 % кадастровой‚ всё равно считаем 70 %.
Пример: кадастровая стоимость 5 000 000 ₽‚ а в договоре цена 2 000 000 ₽. Налог = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽.
Калькулятор быстрый
Налог = Кадастровая стоимость × 13 % (если не близкий родственник).
Как задекларировать и заплатить
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если квартиру подарили в 2026).
- Оплатить до 15 июля 2027 года.
- Документы к декларации:
- Договор дарения (копия).
- Свидетельство о праве собственности/ЕГРН.
- Кадастровая справка о стоимости.
- Справка 2-НДФЛ (если хотите применить имущественный вычет при продаже).
Дети и опека: особенности
- Несовершеннолетним можно дарить жильё: до 14 лет подписывает родитель/опекун.
- Налоговые обязательства выполняют родители‚ если ребёнок не близкий родственник дарителю.
Подарили недвижимость‚ потом продаём: двойной налог?
Минимальный срок владения
- Для подарков от близкого родственника — 3 года.
- Для подарков от постороннего — 5 лет.
Если продаём раньше срока
Налог 13 % с разницы между ценой продажи и кадастровой (или 1 000 000 ₽ вычета).
Фокус: если вы уже заплатили НДФЛ при дарении‚ эту сумму можно вычесть при расчёте налога от продажи‚ чтобы не платить дважды.
Что изменилось в 2026 году
- Обязанность нотариусов: в течение 5 дней сообщают в ФНС о дарении‚ указав степень родства.
- Новые формы уведомлений (Приказ ФНС ЕД-7-14/438@ от ) вступили в силу и продолжают действовать.
- Контроль усилился: налоговая оперативно узнаёт о факте дарения и автоматически формирует требование подать 3-НДФЛ‚ если родство не подтверждено.
Чек-лист «0 ₽» или «платим»
| Кто дарит / Кто получает | Налог |
|---|---|
| Мать → Сын | 0 ₽ |
| Дядя → Племянница | 13 % от кадастровой стоимости |
| Дед → Внук | 0 ₽ |
| Бывший муж → Бывшая жена | 13 % (родство уже не «близкое») |
| Руководитель ИП → Сотрудник | 13 % |
Частые ошибки
- «Договор дарения можно не регистрировать» — обязательна госрегистрация в Росреестре.
- «Указали в договоре 1 ₽ — заплатим копейки», налоговая всё равно считает 70 % кадастровой.
- «Дарю через материнский капитал — налог 0», да‚ если это улучшение жилищных условий для семьи и родство подтверждено.
Алгоритм действий получателя подарка
- Определите родство. Если в списке льготников — налога нет.
- Если родство отсутствует — узнайте кадастровую стоимость на .
- Рассчитайте НДФЛ = кадастровая × 13 %.
- До подайте 3-НДФЛ‚ до уплатите.