С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Основной налог, который вас ждёт при продаже квартиры, — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, когда придётся платить, когда можно избежать уплаты и как минимизировать налоговую нагрузку.

Кто обязан платить НДФЛ при продаже квартиры

Налог к уплате возникает, если вы получили доход от продажи квартиры и одновременно:

• владели объектом менее минимального льготного срока (о нём ниже);
• сделка не попадает под освобождение (например, дарение от близкого родственника).

Ставка НДФЛ в 2026 году — прогрессивная:

• 13 % — на доход до 2,4 млн руб в год;
• 15 % — на доход от 2,4 млн до 5 млн руб;
• 18 % — на доход свыше 5 млн руб.

Минимальный льготный срок владения

С 2026 года сохраняются два ключевых срока, после которых продажа освобождается от НДФЛ:

1. 3 года, если квартира:
   • получена в дар или наследство от близкого родственника;
   • получена по договору пожизненного содержания;
   • является единственным жильём в собственности продавца.
2. 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).

Если вы владеете квартирой дольше указанных сроков, НДФЛ платить не нужно.

Налоговые вычеты: как сделать ставку 0 %

Даже если льготный срок не выдержан, налог можно «обнулить» двумя способами:

Вариант 1. Имущественный вычет

Вы имеете право уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей.

Пример:
Продали квартиру за 4 млн руб. Доход минус 1 млн = 3 млн руб. Налог = 13 % × 3 млн = 390 тыс. руб.

Вариант 2. Расходы на покупку

Можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой той же квартиры (договор купли-продажи, платёжные поручения).

Пример:
Купили квартиру за 3,5 млн руб и продали через 2 года за 4 млн руб. Доход = 4 – 3,5 = 0,5 млн руб. Налог = 13 % × 0,5 млн = 65 тыс. руб.

Особые случаи

• ИП и самозанятые, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, применяется специальный режим (например, патент), и НДФЛ не платится.
• Материнский капитал или военная ипотека — расходы учитываются полностью, включая субсидии и сертификаты.
• Доли в праве — каждый собственник может применить вычет пропорционально своей доле.

Сроки и порядок уплаты

1. До 30 апреля 2027 года — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту регистрации.
2. До 15 июля 2027 года — уплатить налог, если он начислен.

Пошаговая инструкция для продавца квартиры в 2026 году

1. Проверьте срок владения. Если больше 3 или 5 лет — налога нет.
2. Определите доход от продажи (указан в договоре).
3. Сравните с кадастровой стоимостью. Минимально признаваемая цена = 0,7 × кадастровая. Если договор меньше — налог считают от 0,7 × кадастровую.
4. Выберите вычет: 1 млн руб или расходы на покупку.
5. Рассчитайте налог:
• Доход – вычет = база;
• Примените прогрессивную шкалу;
• Округлите до целого рубля.
6. Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или в бумажном виде.
7. Оплатите налог по реквизитам из ИФНС.

Чек-лист для быстрой проверки

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: указать в договоре цену ниже кадастровой, чтобы уменьшить налог.
  Риск: налоговая пересчитает доход по 0,7 × кадастровой и начислит недоимку.
• Ошибка: забыть подать декларацию при нулевом налоге.
  Решение: подайте «нулевую» 3-НДФЛ, чтобы избежать штрафа 1 000 руб.
• Ошибка: потерять чеки на ремонт, чтобы уменьшить расходы.
  Совет: храните все документы ≥ 3 года после продажи.

В 2026 году доход от продажи квартиры может быть полностью освобождён от НДФЛ, если соблюдены сроки владения или применён подходящий вычет. Проверьте свою ситуацию по чек-листу, выберите оптимальный способ уменьшения налога и не забудьте вовремя отчитаться перед ФНС. При необходимости проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.