Дата публикации: , 06:42

Вопрос о том, какие жилые помещения могут считаться непригодными для постоянного проживания, стоит перед
каждым собственником, арендатором и органами местного самоуправления. В разных странах существуют свои нормативные
документы, однако в основе всех подходов лежат одинаковые принципы: безопасность, санитарно‑гигиенические
условия и комфорт для человека.

Правовое регулирование в Республике Беларусь

Согласно постановлению «О критериях непригодности жилых помещений для проживания», опубликованному 27
ноября 2025 года, в Беларуси установлены чёткие критерии, при соблюдении которых помещение считается
непригодным для постоянного проживания. Данное постановление заменило прежние нормы, расширив перечень
нарушений и уточнив порядок их выявления.

Основные нормативные акты

• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от № XXX «О критериях непригодности жилых помещений»;
• Санитарные нормы и правила (СанПиН) -.2.4‑172‑10 «Гигиенические требования к жилым помещениям»;
• Технические регламенты о безопасности зданий и сооружений (ТР ТС 021/2011 «О безопасности зданий»).

Кому подлежит проверка

Контроль за соблюдением указанных требований осуществляют:

1. Государственная санитарно‑эпидемиологическая служба (ГСЭС);
2. Местные органы исполнительной власти (комиссии по надзору за жилищным фондом);
3. Независимые эксперты в области строительства и биологии.

Общие критерии непригодности жилых помещений

Ниже приведён обобщённый список признаков, которые могут привести к признанию помещения непригодным для
проживания. Эти критерии применимы как в Беларуси, так и в большинстве стран СНГ.

Структурные и технические нарушения

• Повреждения несущих конструкций: трещины в стенах, перекосы, обрушения перекрытий;
• Нарушения кровли: протечки, отсутствие изоляции, разрушенные кровельные материалы;
• Отсутствие или неисправность систем вентиляции и отопления: невозможность обеспечить минимальную
  температуру (не менее +18 °C в холодный период) и свежий воздух;
• Электроснабжение: отсутствие заземления, открытые провода, несоответствие мощности электросети
  требованиям нагрузки.

Санитарно‑гигиенические нарушения

• Плохая санитарно‑гигиеническая обстановка: скопление отходов, отсутствие средств
  очистки и дезинфекции;
• Наличие плесени и грибка: покрытие стен, потолка и полов, вызывающее аллергические реакции и
  ухудшающее качество воздуха;
• Водные загрязнения: стоячая вода в ванных комнатах, отсутствие горячей и холодной воды, плохая
  работа канализации;
• Высокий уровень шума и вибрации: превышающий нормативы (по СанПиН 2.‑10);
• Недостаточная естественная освещённость: площадь окна менее 1/10 площади пола.

Пожарная безопасность

• Отсутствие огнетушителей, дымовых датчиков и аварийных выходов;
• Наличие лёгковоспламеняющихся материалов в интерьере без соответствующей обработки;
• Нарушения в электропроводке, повышающий риск короткого замыкания.

Психофизиологические факторы

• Температурный режим ниже +15 °C в зимний период (для постоянного проживания) и выше +30 °C в летний
  период без систем охлаждения;
• Сильный запах гниения, химических веществ, канализационных газов;
• Состояние, вызывающее хроническую усталость, головные боли, ухудшение зрения или слуха.

Как определяется непригодность помещения

Процедура выявления и официального признания помещения непригодным состоит из нескольких этапов:

1. Инициирование проверки: жалоба жильцов, плановая инспекция, запрос органов надзора.
2. Проведение обследования: специалисты осматривают объект, фиксируют нарушения в протоколе,
   делают фотоматериалы и измеряют показатели (температуру, влажность, уровень шума).
3. Экспертная оценка: составляется акт с выводом о соответствие/несоответствии помещения
   санитарным и техническим требованиям.
4. Принятие решения: органы власти (ГСЭС, районный исполнительный комитет) выносят решение
   о признании помещения непригодным и устанавливают сроки устранения нарушений.
5. Контроль исполнения: после устранения нарушений проводится повторную проверку; при
   отсутствии исправлений – помещение может быть закрыто для проживания.

Последствия признания помещения непригодным

• Для собственника: обязанность выполнить ремонтные работы в установленный срок, возможные штрафы
  (от 500 до 5000 белорусских рублей); в случае отказа – принудительное выселение жильцов и
  административные меры.
• Для арендатора: право требовать от арендодателя устранения нарушений, либо досрочно расторгнуть
  договор аренды без штрафных санкций.
• Для государства: возможность привлечения к ответственности за нарушение жилищных нормативов,
  а также снижение риска эпидемиологических и пожарных происшествий.

Как избежать признания помещения непригодным

Ниже представлены практические рекомендации для собственников и жильцов.

Регулярные профилактические осмотры

• Проверять состояние крыши и фасада минимум раз в год;
• Контролировать работу систем вентиляции, отопления и электросети;
• Следить за уровнем влажности (не более 60 % в жилых помещениях).

Своевременный ремонт

• Устранять трещины в стенах и потолке сразу после их обнаружения;
• Ремонтировать протечки и заменять повреждённые водопроводные и канализационные трубы;
• Обновлять электропроводку, если её возраст превышает 15 лет или наблюдаются частые перебои.

Соблюдение санитарных норм

• Ежемесячно проводить уборку и дезинфекцию ванных комнат, кухни и общих помещений;
• Устанавливать и регулярно проверять работу дымовых датчиков и огнетушителей;
• Обеспечить достаточное естественное и искусственное освещение.

Документальное оформление

• Хранить акты осмотров, протоколы ремонта и заключения специалистов;
• Вести журнал технического обслуживания (с указанием дат и выполненных работ);
• При необходимости обращаться к лицензированным экспертам для независимой оценки состояния
  помещения.

Определение непригодности жилого помещения – это комплексный процесс, сочетающий техническую, санитарную
и правовую составляющие. В Беларуси новые критерии, утверждённые постановлением от 27 ноября 2025 года,
делают процесс более строгим и прозрачным. Соблюдение требований по безопасности, гигиене и комфортному
жизненному климату позволяет не только избежать штрафов и выселения, но и обеспечить здоровую и безопасную
среду для всех членов семьи.

Помните: профилактика лучше дорогостоящего ремонта и юридических конфликтов. Регулярный контроль
состояния вашего жилья – залог долгой и комфортной жизни.