Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода․ Однако многие арендодатели не знают, какие именно суммы подлежат налогообложению, какие налоговые режимы доступны и какие сроки уплаты налога необходимо соблюдать․ В этой статье мы подробно разберём, какие доходы от сдачи квартиры облагаются налогом, какие существуют налоговые режимы, как правильно рассчитать налог и какие штрафы могут ждать при нарушении правил․

Что считается доходом от сдачи квартиры?

Доходом считается вся полученная арендодателем денежная сумма за пользование жилым помещением, включая:

• Арендную плату, полученную от физических лиц и юридических лиц;
• Возмещение расходов (например, коммунальные услуги, если они оплачиваются арендатором отдельно – такие выплаты не считаются доходом, а лишь возмещением расходов);
• Суммы, полученные в виде бонусов, подарков или комиссии (например, через онлайн‑платформы аренды)․

Если арендодатель получает доход от сдачи нескольких квартир, все суммы суммируются и облагаются налогом совместно․

Налоговые режимы для физических лиц‑арендодателей

В России у собственников жилой недвижимости есть два основных варианта налогообложения:

2․1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале

• Ставка 13 % – для налоговых резидентов, чей годовой доход не превышает 2 880 000 ₽ (порог «необлагаемого минимума» в 2026 году);
• Ставка 15 % – для доходов, превышающих указанный порог․

2․2 Налог на профессиональный доход (НПД) – «самозанятые»

• Единая ставка 4 % применяется к доходу от сдачи жилой недвижимости, если арендодатель зарегистрирован как самозанятый в сервисе «Мой налог»;
• Отсутствует необходимость вести бухгалтерию и сдавать декларацию – налог уплачивается автоматически через приложение․

2․3 Как выбрать режим?

Для большинства арендодателей, которые только начали сдавать жильё, НПД оказывается более выгодным: ставка 4 % значительно ниже, а процесс уплаты прост․

Какие суммы подлежат налогообложению?

1. Полный доход от аренды – всё, что получено от арендатора, без учёта расходов․ При применении НДФЛ можно уменьшить налогооблагаемую базу реальными расходами (например, ремонт, коммунальные услуги, если они оплачиваются арендодателем)․
2. Минимальный необлагаемый доход – в 2026 году налоговый вычет составляет 1 000 000 ₽ (в рамках общего необлагаемого минимума)․ Если ваш совокупный доход от всех источников, включая аренду, не превышает эту сумму, налог платить не нужно․
3. Ставка 4 % по НПД применяется к полному доходу без вычетов․ Поэтому даже если ваш доход ниже 1 000 000 ₽, налог всё равно будет удержан в размере 4 % (это особенность режима «самозанятый»)․

Как рассчитать налог в разных режимах

4․1 Пример расчёта НДФЛ (прогрессивная шкала)

Допустим, арендодатель получает 300 000 ₽ в год от сдачи квартиры․

• Годовой доход < 2 880 000 ₽ → применяется ставка 13 %․
• Налог = 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽․
• Если арендодатель имеет документально подтверждённые расходы (например, ремонт 30 000 ₽), то налоговая база будет 270 000 ₽, а налог – 35 100 ₽․

4․2 Пример расчёта НПД (самозанятый)

Тот же доход 300 000 ₽, но арендодатель зарегистрирован в «Мой налог»․

• Налог = 300 000 ₽ × 4 % = 12 000 ₽․
• Расходы не учитываются, но процесс уплаты упрощён: налог удерживается автоматически после каждой сделки․

Сроки уплаты и подачи деклараций

• Для НДФЛ налог уплачивается в два этапа:
  1. До 30 апреля 2026 года – предоплата 50 % от рассчитанного налога за 2025 год․
  2. До 15 июля 2026 года – окончательная уплата и сдача декларации 3‑НДФЛ за 2025 год․

  Неуплата до 15 июля 2025 года (в случае, если доход получен в 2024 году) влечёт штраф в размере 20 % от суммы налога плюс пени․

• Для НПД налог уплачивается в реальном времени через приложение «Мой налог» сразу после получения арендной платы․ Дополнительных деклараций не требуется․

Что происходит, если не уплатить налог вовремя?

Налоговая инспекция может наложить следующие санкции:

• Штраф за неуплату НДФЛ – 20 % от суммы налога;
• Пени за каждый день просрочки – 1 / 300 ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• В случае систематических нарушений – блокировка банковских счетов и возможность уголовного преследования за уклонение от уплаты налогов․

По данным СМИ, до 15 июля 2025 года владельцам квартир, сдававших жильё в 2024 году, необходимо уплатить налог, иначе они рискуют получить штрафы и начисление пени․

Как упростить администрирование налога

1. Регистрация в «Мой налог» – подходит тем, кто сдаёт одну‑две квартиры и хочет платить 4 % без бумажной волокиты․
2. Пользоваться онлайн‑сервисами аренды (Avito, Airbnb, ЦИАН) – многие из них автоматически генерируют чек и отправляют данные в налоговую․
3. Вести простую таблицу доходов – даже при НДФЛ достаточно записать даты, суммы и подтверждающие документы (квитанции, договоры)․
4. Обратиться к налоговому консультанту – особенно если у вас несколько объектов недвижимости или совмещённый доход от аренды и другой деятельности․

Сдавать квартиру в аренду выгодно, но необходимо правильно оформить доход и уплатить налог․ Основные моменты, которые стоит помнить:

• Все полученные арендные платежи облагаются налогом – либо по ставке 13/15 % (НДФЛ), либо по фиксированной ставке 4 % (НПД)․
• Если ваш годовой доход от аренды ниже 2 880 000 ₽, то ставка НДФЛ составит 13 %; выше – 15 %․
• Регистрация в качестве самозанятого часто оказывается экономически более выгодной, потому что ставка фиксированная – 4 %․
• Соблюдайте сроки: предоплата до 30 апреля, окончательная уплата и декларация до 15 июля․
• Нарушения влекут штрафы (20 % от налога) и пени, поэтому лучше заранее подготовиться․

Помните, что правильное оформление доходов от аренды не только избавит от штрафов, но и позволит вам спокойно получать прибыль от сдачи недвижимости, а государству – справедливые налоговые поступления․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․