В 2026 году все сделки купли-продажи недвижимости в России регулируются обновлённым законодательством, которое значительно расширило перечень случаев, когда нотариальное удостоверение является обязательным. Ниже — подробный гид по тем типам договоров, без которых нотариус не даст добро на регистрацию перехода права собственности.

Купля-продажа: общее правило

Начиная с 1 февраля 2023 года (Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции 2022 г.) любой договор продажи недвижимости должен быть нотариально удостворён. Исключения составляют лишь:

• переход права по договору участия в долевом строительстве (214-ФЗ);
• продажа доли в праве общей собственности между супругами, если имущество было нажито в браке и продаётся «внутри семьи»;
• продажа доли, когда все остальные участники долевой собственности отказались от преимущественного права покупки в письменной форме и подписи заверены нотариусом.

Сделки с долями

Продажа доли в квартире или доме

Даже если доля составляет 1/100, договор обязательно заверяется нотариально. Причины:

1. проверка преимущественного права покупки остальных долевых собственников;
2. исключение «мутных» схем с заниженной стоимостью;
3. защита от мошенничества: нотариус сверяет паспортные данные, ЕГРН-выписку и технические характеристики объекта.

Дарение доли

С 2024 года дарение доли тоже обязательно нотариально. Раньше мошенники активно использовали «дарственные» для быстрого переписывания квартир на подставных лиц, но теперь нотариус:

• проверяет дееспособность дарителя;
• запрашивает выписку из ЕГРН на дату сделки;
• фиксирует отсутствие обременений и арестов;
• оповещает налоговую о переходе права (исключая двойные сделки).

Продажа недвижимости, оформленной на несовершеннолетнего

Если собственнику нет 18 лет, любой договор продажи обязательно нотариален + требуется согласие органа опеки. Пошагово:

1. Родитель (опекун) подаёт заявление в орган опеки.
2. Опека проверяет наличие альтернативного жилья и равноценных условий.
3. Только после положительного заключения можно идти к нотариусу.

Без согласия опеки нотариус откажет в удостоверении!

Сделки с ипотекой или залогом

Если объект продаётся при наличии ипотеки, потребуется:

• нотариально удостоверенный договор продажи;
• дополнительное обязательство банка о снятии обременения (в простой письменной форме, но нотариус сверяет реквизиты и залоговую запись);
• в 2026 году банки все чаще требуют нотариальное соглашение о залоге переходящего долга (escrow-счёт + аккредитив).

Приватизированное жильё: особые случаи

Если квартира была приватизирована после с применением «электронной приватизации», нотариус дополнительно запрашивает:

• ЭЦП-файл решения комиссии муниципалитета;
• выписку из ЕГРН без сведений о государственной собственности.

Международные сделки

При участии нерезидентов (иностранцев, иностранных компаний) нотариус:

1. апостилирует/легализует документы о регистрации юрлица;
2. переводит паспорта и учредительные документы;
3. проверяет право на приобретение земель сельхозназначения (если речь о земле);

Как проходит нотариальное удостоверение: чек-лист

День 1–2: подготовка документов

• Паспорта сторон.
• Выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
• Кадастровый паспорт / технический план.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
• Согласие супруга/супруги (если имущество куплено в браке).

День 3: визит к нотариусу

1. Подписание договора в 3 экземплярах.
2. Нотариус отправляет электронную заявку в Росреестр через МФЦ.
3. Оплата госпошлины за регистрацию: 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц.

Что грозит за игнорирование нотариата

Если договор подписан без нотариального удостоверения, Росреестр:

• откажет в регистрации перехода права;
• вернёт документы на доработку, что добавляет 2–3 недели;
• в случае мошенничества — сделка может быть признана недействительной в суде.

Ключевые даты и цифры

Если вы продаёте или покупаете квартиру, дом, земельный участок или долю в них — считайте, что без нотариуса сделка не состоится. ФНП, Росреестр и Минстрой в 2026 году продолжают ужесточать контроль, чтобы минимизировать риски мошенничества и защитить права добросовестных участников рынка.

Для уточнения списка документов и расчёта тарифов нотариуса рекомендуем использовать калькулятор на сайте Федеральной нотариальной палаты.