С 31 января 1998 года в России действует Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно он определяет, какие права на недвижимость обязательно должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а какие могут обходиться без регистрации. Ниже — подробный разбор наиболее частых ситуаций.
Что считается «недвижимым имуществом»
- Земельные участки (земля сельхозназначения, ИЖС, дачные, садовые и пр.).
- Объекты капитального строительства — жилые дома, квартиры, гаражи, нежилые помещения.
- Единые недвижимые комплексы (например, гостиница + земельный участок).
- Объекты незавершённого строительства (дом, который ещё не введён в эксплуатацию).
Права, которые обязательно регистрируются
| Вид права | Краткое пояснение | Основание в законе |
|---|---|---|
| Право собственности | Возникновение, переход, прекращение собственности. | ст. 131 ГК РФ, ст. 8.1 ГК РФ |
| Право общей долевой собственности | Когда объект принадлежит нескольким лицам в долях (например, доля в квартире). | п. 1 ст. 131 ГК РФ |
| Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком | Часто встречается у организаций и муниципальных предприятий. | ст. 131 ГК РФ |
| Право аренды | Если срок аренды ≥ 1 год или договор содержит залог/ипотеку. | п. 2 ст. 131 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ |
| Сервитут (право ограниченного пользования чужим участком) | Например, право проезда к своему участку через соседский. | ст. 274 ГК РФ |
| Ипотека (залог недвижимости) | Обременение, которое «висит» до погашения кредита. | ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ |
| Доверительное управление | Передача имущества управляющему без перехода собственности. | ст. 1012 ГК РФ |
| Аренда зданий/помещений сроком ≥ 1 год | Даже коммерческая аренда офиса подлежит регистрации. | ст. 609 ГК РФ |
Права, которые не требуют регистрации в ЕГРН
- Договор аренды на срок до 1 года (ст. 609 ГК РФ).
- Безвозмездное пользование (ссуда), если срок < 1 год.
- Доверительное управление имуществом сроком < 1 года.
- Права собственности, возникшие до 31 января 1998 года без последующих сделок — они «старые» и могут не числиться в ЕГРН, но при первой же сделке (продаже, дарении) обязательно регистрируются.
Особые ситуации
Наследство без записи в ЕГРН
Если дед получил участок в 1970-х годах, но не оформил право в ЕГРН, наследники всё равно могут его признать через суд или упрощённую процедуру «восстановления прав на основании архивных документов». После решения суда объект вносят в ЕГРН уже на новых собственников.
Незавершённое строительство
Дом, который ещё не принят в эксплуатацию, регистрируется как объект незавершённого строительства. После получения Разрешения на ввод — право собственности оформляется повторно, уже на «законченный» объект.
Обременения и ограничения
Помимо прав в ЕГРН отражаются аресты, запреты отдела судебных приставов, залоги, сервитуты и даже долговые обязательства по коммунальным услугам, если они оформлены решением суда.
Процедура регистрации: шаг за шагом
- Подготовка документов: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве), кадастровый паспорт, технический план.
- Подача заявления: через МФЦ, сайт Госуслуг или лично в Росреестре.
- Оплата госпошлины: 2 000 ₽ для физлиц при регистрации права собственности, 22 000 ₽ — для юрлиц.
- Проверка и внесение записи: срок — до 10 рабочих дней.
- Получение выписки из ЕГРН: бумажной или в виде электронного документа с усиленной квалифицированной электронной подписью.
Что грозит за неоформленные права
- Невозможность продать, подарить, завещать объект.
- Блокировка сделок нотариусом, он обязан проверить ЕГРН перед удостоверением договора.
- Риск посягательств третьих лиц и отказ в страховых выплатах (например, по ипотечному страхованию).
Полезные ссылки для самостоятельной проверки
- Официальный сайт Росреестра — проверка объекта по кадастровому номеру.
- Портал Госуслуг — запись в МФЦ и подача заявлений онлайн.
- Публичная кадастровая карта — для быстрого просмотра границ участков.
Главное правило: если право возникло после 31 января 1998 года или если вы собираетесь совершить какую-либо сделку с недвижимостью — регистрация в ЕГРН обязательна. Пренебрежение этим требованием влечёт правовую неопределённость и финансовые потери.