Каждый собственник, получивший доход от продажи недвижимости, обязан подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ․ Чтобы избежать штрафов и быстро получить налоговый вычет или подтвердить освобождение от налога, важно правильно подготовить пакет подтверждающих документов․ Ниже приведён полный перечень, комментарии и советы на 20 апреля 2026 года․

Когда вообще нужно подавать 3-НДФЛ

• Срок владения меньше минимального (обычно 5 лет, при наследстве 3 года)․
• Вы продаёте квартиру дороже фактических расходов или выше 70 % кадастровой стоимости․
• Налог к уплате или требуется возврат налога при применении имущественного вычета․

Обязательный «стартовый» список документов

1. Справка 2-НДФЛ за год продажи (берётся у работодателя или через сервис «Госуслуги»)․
2. Копия паспорта (страницы с ФИО, регистрацией)․
3. Свидетельство о регистрации права (ЕГРН) или выписка из ЕГРН на дату продажи․
4. Договор купли-продажи квартиры (подписанный экземпляр)․
5. Расчётные документы: квитанции банка, платёжные поручения, расписка — подтверждающие переход денег․
6. Акт приёма-передачи (если отдельно оформляется)․

Документы для подтверждения права на освобождение от НДФЛ

Если вы владеете квартирой 3 или 5 лет и более, налог не взимается, но ФНС может запросить доказательства:

• Выписка ЕГРН на дату приобретения и на дату продажи․
• При наследовании — свидетельство о праве на наследство․
• При приватизации — договор передачи/приватизации․
• Для долевого строительства — акт ввода в эксплуатацию и ДДУ․

Документы для уменьшения налога (вычеты)

Если налог всё-таки начисляется, его можно сократить двумя способами:

Вычет в размере 1 000 000 руб․

Применяется автоматически, но подтверждать сумму не требуется․
Нужно: указать код вычета 901 в декларации․

Вычет в размере подтверждённых расходов

Дополнительные документы для специальных случаев

• Дарение/наследство: свидетельство о праве, нотариальное завещание․
• Дольщик-нерезидент: копия миграционной карты + справка о налоговом резидентстве․
• Доля в квартире: договор раздела долей, согласие сособственников․
• Несовершеннолетние собственники: свидетельство о рождении, разрешение органа опеки на продажу․

Что уже может подгрузить ФНС автоматически

С 2026 г․ ФНС в тестовом режиме автоматически:

• запрашивает ЕГРН и кадастровую стоимость;
• подтягивает 2-НДФЛ от работодателей;
• видит банковские переводы через ЦБ-асинхрон․

Однако договор купли-продажи и документы о расходах всё равно придётся приложить самостоятельно через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге․

Пошаговая инструкция по отправке документов

1. Собрать PDF всех перечисленных бумаг (скан 200–300 dpi, цветной)․
2. В «Личном кабинете» выбрать раздел «Подать 3-НДФЛ» → «Продажа недвижимости»․
3. Заполнить доход по форме: Вид дохода – 1510, вычеты – 903 или 901/906․
4. Прикрепить файлы: 2-НДФЛ, ЕГРН, договор купли-продажи, платёжки, ремонтные чеки․
5. Отправить до 30 апреля 2027 года (за 2026 отчётный год)․
6. Уплатить налог (если есть) до 15 июля 2027 года․

Чек-лист перед отправкой

• ✔ Дата передачи прав в ЕГРН совпадает с договором․
• ✔ Сумма продажи ≥ 70 % кадастровой (иначе ФНС пересчитает)․
• ✔ Все даты в документах ≤ ․
• ✔ Чеки и квитанции именные и читаемые․
• ✔ Размер файлов < 10 МБ․

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: отсутствие платёжного документа при покупке․
  Решение: запросить архивную выписку из банка․
• Ошибка: прикладывать оригинал 2-НДФЛ вместо копии․
  Решение: достаточно скана с синей печатью работодателя․
• Ошибка: неверный код вычета․
  Решение: использовать только 901 (1 млн) или 903 (расходы)․

Чтобы избежать штрафов (5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 %), соберите:

• 5 базовых документов (паспорт, ЕГРН, договор, платёжки, 2-НДФЛ)․
• Документы на расходы или выберите вычет 1 млн․
• Дополнительные бумаги для особых ситуаций (ремонт, ипотека, доля)․

Важно: все документы храните не менее 4 лет после подачи декларации, чтобы избежать претензий ФНС при камеральной проверке․

Обновлено: 20 апреля 2026 г․, 05:39 мск