Кадастровый учёт – это обязательный процесс внесения сведений об объектах недвижимости в
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Однако законодательство РФ предусматривает ряд исключений: определённые виды имущества не подлежат
обязательному кадастровому учёту и регистрации прав. В статье рассмотрим какие именно объекты находятся в
этой категории‚ почему они исключены и как это отражается в практике Росреестра.

Правовая база‚ определяющая исключения

Основные нормативные акты‚ регулирующие порядок кадастрового учёта и перечень исключений:

• Федеральный закон № 218‑ФЗ от г. «О государственной регистрации недвижимости»;
• Статья 41 Федерального закона – особенности учёта при образовании новых объектов;
• Статья 14 Федерального закона – основания для регистрации прав без одновременного кадастрового учёта;
• Постановления Правительства РФ и проекты законов‚ в частности планируемый перечень объектов‚
  сведения о которых относятся к государственной тайне (например‚ объекты стратегического
  назначения).

Эти документы фиксируют‚ что не все объекты недвижимости обязаны проходить кадастровый учёт. Ниже перечислены типы‚ которые обычно исключаются.

Перечень основных категорий объектов‚ не подлежащих кадастровому учёту

Объекты‚ находящиеся в государственной собственности и отнесённые к государственной тайне

По проекту закона‚ правительство РФ планирует утвердить перечень видов недвижимости‚
принадлежащих государству‚ сведения о которых являются государственной тайной. К таким объектам
относятся:

• объекты стратегического назначения (военные базы‚ оборонные склады‚ объекты атомной отрасли);
• инфраструктурные объекты‚ охраняемые в интересах национальной безопасности;
• некоторые объекты‚ находящиеся в собственности Российской Федерации или иных публично‑правовых образований‚
  где раскрытие кадастровой информации может нанести ущерб безопасности государства.

Некапитальные постройки и временные сооружения

Согласно разъяснениям Росреестра‚ в кадастр не включаются объекты‚ которые не являются самостоятельными объектами недвижимости:

• киоски‚ навесы‚ торговые павильоны‚ которые не имеют отдельного земельного участка и могут быть легко перемещены;
• временные конструкции (например‚ временные склады‚ строительные леса‚ временные жилые помещения)‚ которые планируется демонтировать в течение короткого периода;
• мелкие хозяйственные постройки (садовые сараи‚ небольшие беседки)‚ если они не имеют прочной связи с землей и не образуют отдельного объекта недвижимости.

Отсутствие «качеств самостоятельного объекта недвижимости» делает их исключёнными независимо от физических характеристик.

Объекты‚ чья правовая природа исключает их из реестра

В ряде случаев объект может быть зарегистрирован в другом реестре‚ а не в ЕГРН‚ что также освобождает его от кадастрового учёта:

• земельные участки‚ находящиеся в управлении органов‚ отвечающих за природные ресурсы (например‚ лесные массивы‚ охотничьи угодья)‚ если они учитываются в специальном государственном реестре;
• объекты‚ находящиеся в ведении органов‚ осуществляющих государственный технический учёт (ОТИ/БТИ) в субъектах‚ где пока не введены правила ведения ЕГРОКС.

Объекты‚ которые уже утратили статус недвижимости

Снятие с учёта происходит в следующих случаях:

• здание полностью разрушено в результате стихийного бедствия или сноса;
• объект переходит в категорию «некапитального» (например‚ после потери прочной связи с земельным участком);
• в случае‚ когда правоустанавливающие документы указывают‚ что объект был снят с учёта в результате изменения назначения территории.

Практика Росреестра: как определяется исключение

Подача заявления

Если заявитель подаёт запрос на государственный кадастровый учёт‚ но объект не отвечает критериям недвижимости‚ то:

• учёт приостанавливается;
• в заявлении фиксируется причина (например‚ «временное сооружение»‚ «некапитальная постройка»);
• при необходимости выдается справка о невозможности регистрации.

Оценка «прочности связи» с земельным участком

Критерий «прочная связь» (по статье 41 ФЗ) проверяется технической экспертизой:

• наличие фундамента‚ закреплённого в земле;
• соответствие строительных нормам‚ определяющим объект как часть земельного участка.

Исключения‚ связанные с тайной

Для объектов‚ подпадающих под категорию «государственная тайна»‚ процедура выглядит так:

• разрабатывается закрытый реестр в рамках Минэкономразвития и Росреестра;
• информация о таком объекте не публикуется в открытом ЕГРН и не подлежит публичному запросу.

Последствия отсутствия кадастрового учёта

• Невозможность регистрации прав собственности. Поскольку в ЕГРН нет сведений о объекте‚ любые сделки (купля‑продажа‚ наследование) невозможны без предварительного переоформления в объект‚ подлежащий учёту.
• Налоговые аспекты. Кадастровая стоимость используется как база для налога на имущество. Объекты‚ не включённые в учёт‚ не облагаются этим налогом‚ однако могут подпадать под другие налоговые категории (например‚ налог на землю).
• Ограничения в кредитовании. Банки обычно требуют наличие записи в ЕГРН в качестве обеспечения. Отсутствие такой записи снижает кредитный потенциал владельца.
• Юридическая защита. Без официального реестра объект сложнее защищать в суде от притязаний третьих лиц.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли проводить кадастровый учёт‚ если объект построен на арендованном участке?

Да‚ если постройка имеет прочную связь с землёй и является капитальной. Арендные отношения не влияют на обязательность учёта.

Можно ли добровольно внести в учёт временное сооружение?

Теоретически возможно‚ но в практике такие запросы отклоняются‚ так как закон предусматривает исключение временных конструкций.

Как узнать‚ относится ли мой объект к категории «государственной тайны»?

Обратитесь в региональное отделение Росреестра или в соответствующее министерство. Информация предоставляется только уполномоченным лицам.

Что делать‚ если объект был ошибочно исключён из учёта?

Необходимо подать заявление о пересмотре решения‚ приложив техническую экспертизу‚ подтверждающую наличие признаков недвижимости.

Кадастровый учёт охватывает почти все виды недвижимости‚ однако законодательством предусмотрены
исключения. К ним относятся объекты‚ находящиеся в государственной собственности и отнесённые к
государственной тайне‚ некапитальные и временные постройки‚ а также объекты‚ утратившие статус
недвижимости (разрушенные‚ снесённые). Понимание этих нюансов помогает собственникам правильно
планировать юридические действия‚ избегать налоговых рисков и эффективно взаимодействовать с
Росреестром.

Дата публикации: