Вопрос о том, какие объекты недвижимости не попадают в категорию «ранее учтённые», часто возникает у собственников, юристов и специалистов в сфере недвижимости․ Понимание этой темы помогает избежать ошибок при регистрации прав, а также правильно планировать сделки с имуществом․
Что такое «ранее учтённые объекты недвижимости»?
Термин «ранее учтённые объекты недвижимости» (далее – РУО) используется в нормативных актах, в частности в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» и в инструкциях Росреестра․ Он обозначает те объекты, которые уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и имеют оформленные в реестре права собственности, оперативного управления или иные зарегистрированные ограничения․
Нормативно‑правовая база
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от № 218‑ФЗ․
- Приказ Росреестра от № 411 «Об утверждении Положения о порядке внесения и изменения сведений в ЕГРН»․
- Методические рекомендации Росреестра по учёту ранее возникших прав (публикация 2024 г․)
Критерии, по которым объект считается ранее учтённым
Объект считается РУО, если выполнены все три условия:
- Кадастровый учет․ Объект имеет кадастровый паспорт (для земельных участков) или кадастровый номер (для зданий и сооружений)․
- Запись в ЕГРН․ Осуществлена запись о праве собственности (или ином ограничении) в реестр․
- Отсутствие оснований для исключения․ Объект не находится под запретом к регистрации (например, не является объектом, подлежащим государственной конфискации)․
Объекты, не относящиеся к ранее учтенным объектам недвижимости
Ниже перечислены категории объектов, которые по тем или иным причинам не попадают в реестр ранее учтённых:
Объекты, ещё не внесённые в ЕГРН
- Новостройки, находящиеся в стадии строительства и не завершившие процедуру первичной регистрации (ввод в эксплуатацию, получение акта ввода)․
- Земельные участки, только что выделенные в рамках государственных программ, но без завершённого кадастрового учёта․
- Съёмные помещения (коммерческие, жилые), которые арендованы по договору, но не оформлены в виде отдельного объекта недвижимости․
Объекты, исключённые из реестра
- Снесённые здания и сооружения (их право собственности прекращается, а запись в ЕГРН удаляется)․
- Объекты, признанные незаконными (например, постройки без разрешения на ввод в эксплуатацию, которые подлежат сносу)․
- Объекты, находящиеся в процессе государственной приватизации и временно выводимые из реестра до окончания процедуры;
Объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и не подлежащие частной регистрации
- Улицы, дороги, тротуары, площади, парки, скверы – они находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности и не подлежат оформлению в виде отдельного права собственности в ЕГРН․
- Объекты водного фонда (реки, озёра, водохранилища), принадлежащие государству, а также объекты лесного фонда․
- Объекты, относящиеся к системе обороны, безопасности и особого режима (воинские части, аэродромы, зоны ООПТ), которые находятся в ведении Минобороны и не могут быть зарегистрированы в частном реестре․
Объекты, учитываемые в иных реестрах
Некоторые виды недвижимости учитываются в специализированных реестрах, а не в ЕГРН:
- Культурные ценности (объекты, включённые в реестр объектов культурного наследия)․
- Объекты, находящиеся в реестре земель сельскохозяйственного назначения, если они находятся в режиме аренды у государства и не имеют прав собственности․
- Объекты, зарегистрированные в реестре патентных прав (например, патентные постройки, временно используемые в сельском хозяйстве)․
Объекты, находящиеся в стадии проектирования или планировки
- Градостроительные планы, земельные участки, указанные в проектных документах, но ещё не получившие окончательного решения о выделении․
- Участки, предназначенные под будущие объекты инфраструктуры (трассы, станции метро), которые находятся в статусе «запланировано», но пока не имеют кадастрового номера․
Объекты, имеющие ограниченные права, но не являющиеся отдельными объектами недвижимости
- Сервитуты (право прохода, проезда) – это ограничение, а не самостоятельный объект недвижимости․
- Ипотечные и залоговые ограничения, которые привязываются к уже существующим объектам, но сами по себе не образуют новых записей в реестре․
- Арендные права, оформленные по договору аренды, если они не сопровождаются отдельной регистрацией помещения как отдельного объекта․
Почему важно знать о не‑учтённых объектах?
Понимание того, какие объекты не являются ранее учтенными, помогает:
- Избежать двойной регистрации и связанных с этим штрафов․
- Правильно подготовить документы при продаже или дарении недвижимости․
- Определить, какие объекты требуют прохождения процедуры кадастрового учета и государственной регистрации․
- Своевременно выявить риски, связанные с объектами, находящимися в серой зоне (например, незаконные постройки);
Как проверить, относится ли объект к ранее учтенным?
Для проверки существует несколько простых способов:
- Онлайн‑служба Госуслуги Росреестра – вводите кадастровый номер и получаете выписку из ЕГРН․
- Обращение в МФЦ или в территориальное отделение Росреестра с запросом о справке по объекту․
- Запрос в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) – позволяет узнать наличие зарегистрированных ограничений․
Не каждый объект недвижимости автоматически считается ранее учтенным․ К таким объектам относятся:
- Недостроенные и только планируемые объекты;
- Объекты, исключённые из реестра (снесённые, незаконные);
- Объекты, находящиеся в государственной/муниципальной собственности и не подлежащие частной регистрации;
- Объекты, учтённые в специализированных реестрах (водный, лесной фонд, культурное наследие);
- Ограничения (сервитуты, аренда) и другие правовые конструкции, которые не образуют самостоятельных записей в ЕГРН․
Тщательная проверка статуса недвижимости и грамотное оформление документов позволяют минимизировать юридические риски и обеспечить законность сделок․
Дата подготовки статьи: г․