Аренда жилой недвижимости — это официальный доход, с которого государство требует уплачивать налог. Физическое лицо, решившее сдавать квартиру, может выбрать один из четырёх легальных вариантов налогообложения. Ниже — подробный обзор всех режимов, ставок, сроков и подводных камней.
Классический НДФЛ (13–18 %)
Если вы не открывали ИП и не зарегистрировались самозанятым, ваш доход автоматически подпадает под Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
- Ставка 13 % — до 5 млн руб. за год;
- Ставка 15 % — на сумму свыше 5 млн руб.;
- Ставка 18 % — доходы свыше 20 млн руб. (редко применяется к аренде).
Схема работы:
- Заполняете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплачиваете налог до 15 июля.
Пример расчёта:
Арендная плата 60 000 ₽ в месяц × 12 мес. = 720 000 ₽ годовой доход.
Налог: 720 000 × 13 % = 93 600 ₽.
Режим «Самозанятый» (4 % или 6 %)
Подойдёт, если вы сдаёте жилье без наёмных работников и ваш доход за год не превышает 2,4 млн руб.
- 4 % — если арендатор обычное физлицо;
- 6 % — если арендатор юрлицо или ИП.
Плюсы:
- Не нужно подавать 3-НДФЛ;
- Все платежи через приложение «Мой налог»;
- Профессиональный вычет 10 000 ₽ (один раз за всё время).
Пример:
Доход 60 000 ₽ × 4 % = 2 400 ₽ в месяц или 28 800 ₽ за год.
После вычета 10 000 ₽: (720 000−10 000) × 4 % = 28 400 ₽.
Индивидуальный предприниматель (УСН 6 % или патент)
Если вы планируете сдавать несколько квартир или хотите уменьшать налог на взносы, имеет смысл открыть ИП.
3.1 Упрощёнка «Доходы» (6 %)
Налог 6 % от выручки минус страховые взносы. В 2026 году взносы составляют:
- Фиксированные, 49 665 ₽;
- +1 % с дохода свыше 300 000 ₽.
Пример:
Доход 720 000 ₽ × 6 % = 43 200 ₽.
Минус взносы 49 665 ₽ → итоговый налог 0 ₽ (взносы перекрыли налог).
3.2 Патент
Ставка 6 % от потенциального дохода, установленного регионом. В Москве на 1-комнатную квартиру, ~18 000 ₽ год.
Арендатор как налоговый агент
Если арендатор — юридическое лицо или ИП, он обязан сам удержать НДФЛ 13 % и перечислить его в бюджет. Вам ничего не нужно делать. Однако таких арендаторов мало.
Сравнительная таблица
| Режим | Ставка | Отчётность | ИП/Регистрация | Самые заметные плюсы |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13–18 % | 3-НДФЛ ежегодно | Нет | Просто, если одна квартира |
| Самозанятый | 4 %/6 % | Нет | Нет | Минимальная ставка, без отчётов |
| УСН 6 % | 6 % | Квартальная декларация | Да, ИП | Взносы уменьшают налог |
| Патент | 6 % от потенциала | Нет | Да, ИП | Фиксированная сумма |
Как не получить штраф
- Не сдавайте квартиру «втёмную»: ФНС получает данные из Росреестра и банков.
- Если прошлые годы были без деклараций, можно самостоятельно подать уточнённые сведения и заплатить налог — штрафы будут минимальны;
- Контролируйте сроки: 30 апреля и 15 июля, ключевые даты для НДФЛ.
Краткий алгоритм выбора
- Одна квартира, доход до 2,4 млн ₽ → Самозанятый (4 %).
- Не хотите регистрироваться → НДФЛ 13 %.
- Больше 1-2 квартир или нужно ИП → УСН 6 %.
- Город с дорогим патентом → Сравните стоимость патента с УСН.
Важно: с 2026 года налоговая активно обменивается данными с банками и платёжными системами. Любые поступления от аренды могут быть легко выявлены. Выбирайте подходящий режим заранее и оформляйте договор найма в письменной форме.