С 01 января 2026 года вступили в силу новые поправки к Налоговому кодексу РФ, которые затрагивают все сделки с недвижимостью. Если вы продаёте квартиру и одновременно покупаете другую, важно понимать, при каких условиях придётся заплатить НДФЛ, а при каких — можно рассчитывать на освобождение или взаимозачёт. Ниже — самый свежий и подробный гид на русском языке с примерами цифр и схемами.

Основной налог при продаже: НДФЛ 13 % (или 15 %)

При продаже квартиры физлицо получает доход. С этого дохода государство взимает налог на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 13 %, для доходов до 2,4 млн рублей за налоговый период (остаётся основной тариф для большинства).
• 15 % — для превышения сверх 2,4 млн рублей.

Минимальный срок владения, после которого платить налог не нужно

Как уменьшить или «обнулить» налог при досрочной продаже

Если квартира продана раньше 3 или 5 лет, налог можно снизить двумя способами:

Вариант А: Вычет в размере 1 000 000 рублей

• Доход от продажи минус 1 000 000 рублей = налогооблагаемая база.
• Пример:
  Продали за 4 000 000 ₽ → (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽ к уплате.

Вариант Б: Вычет «по расходам» (подтверждённые чеки и ДДУ)

• Доход минус фактические расходы на покупку этой же квартиры.
• Пример:
  Купили за 2 700 000 ₽, продаём за 4 000 000 ₽ → (4 000 000 – 2 700 000) × 13 % = 169 000 ₽ к уплате.

Взаимозачёт: продали одну квартиру и купили другую

Если обе сделки произошли в один календарный год, можно объединить их в 3-НДФЛ:

1. Рассчитываете налог от продажи (с учётом вычетов).
2. Рассчитываете имущественный вычет от покупки новой квартиры: максимум 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ к возврату.
3. Производите взаимозачёт «налог к уплате» минус «налог к возврату».

Пример взаимозачёта:

• Налог от продажи: 390 000 ₽
• Возврат за покупку: 260 000 ₽

Если сумма «к возврату» оказалась больше — остаток переносится на следующие годы.

Особые случаи 2026 года

Ошибки застройщика и вынужденная перепродажа

Если вместо обещанной квартиры вам дали совершенно другую и вы вынужденно её продали, можно заявить налоговый вычет по расходам, даже если срок владения меньше минимального. Главное — подтвердить факт нарушения со стороны застройщика (решение суда или претензия).

Ипотечные квартиры и досрочная продажа

Растущее число россиян вынуждены продавать ипотечную квартиру до 3–5 лет из-за снижения доходов. В таком случае:

• Налог считается от разницы между ценой продажи и остатком долга + уплаченными процентами.
• Одновременно можно получить имущественный вычет за новую квартиру и взаимозачесть.

Пошаговый чек-лист для подачи 3-НДФЛ в 2027 году (за 2026)

1. Соберите документы:
   ДКП (договор купли-продажи), ЕГРН, платёжки, акты приёма-передачи, справка 2-НДФЛ.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ (приложения 1, 6, 7).
3. Подайте онлайн через Личный кабинет ФНС или лично в ИФНС до 30 апреля 2027 года.
4. Оплатите налог (если есть) до 15 июля 2027 года.
5. Дождитесь возврата (если взаимозачёт привёл к переплате). Срок до 3 месяцев после камеральной проверки.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Должен ли я подавать 3-НДФЛ, если квартира была продана после 3 лет и это единственное жильё?

Ответ: Нет, подавать не нужно. Доход полностью освобождён от НДФЛ.

Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал при расчёте «расходов»?

Ответ: Да, материнский капитал и сертификаты относятся к подтверждённым расходам, если они были направлены на покупку продаваемой квартиры.

Вопрос: Продал квартиру в 2026 году, а новую купил в январе 2027-го. Взаимозачёт возможен?

Ответ: Нет. Сделки должны быть в одном календарном году (2026). В этой ситуации за 2026 год придётся полностью заплатить налог, а вычет за покупку начнёте получать только в 2027 году.

Налог к уплате = (Цена продажи – Вычет 1 млн ₽ или расходы) × 13 %

Налог к возврату = Мин(цена новой квартиры, 2 млн ₽) × 13 %

Сохраняйте чеки, договоры и акты — в 2026 году налоговая ревизия стала жёстче, но при грамотном подходе можно законно минимизировать или обнулить налог при продаже и покупке квартиры.