Ни для кого не секрет: продажа квартиры = доход, а доход облагается налогом․ Однако сумма, срок владения и различные вычеты могут существенно изменить финальный счёт․ В 2026-м году правила стали ещё сложнее: Госдума одобрила очередные поправки к Налоговому кодексу, касающиеся недвижимости․

Основной налог: НДФЛ 13% (или 15%)

Для физлиц применяется налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ставка зависит от суммы:

• 13% – если годовой доход ≤ 5 млн руб․
• 15% – на часть дохода свыше 5 млн руб․ (так называемая «повышенная ставка»)․

Когда можно вообще не платить налог?

2․1 Минимальный срок владения

Если квартира была в вашей собственности ≥ 5 лет, продать её можно без НДФЛ․

Исключения:

• приватизированное жилье, 3 года;
• наследство или дар от близкого родственника — 3 года;
• единственное жильё, проданное после — 3 года․

2․2 Нет прибыли = нет налога

Если вы продаёте квартиру дешевле, чем покупали, разницы в доходе нет, налог не начисляется․ Однако нужно подтвердить расходы (ДКП, чеки на ремонт, ипотечные проценты)․

Налоговая база: от чего считать?

База = цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости․ Пример:

• Цена продажи: 7 000 000 ₽
• Кадастровая стоимость: 10 000 000 ₽
• Налоговая база примется как 7 000 000 ₽, потому что 7 млн > 70 % от 10 млн (7 млн)․

Как уменьшить налог?

4․1 Имущественный вычет

Максимум 1 000 000 ₽ снимается с дохода от продажи․ Пример:

• Доход от продажи: 5 000 000 ₽
• Вычет: –1 000 000 ₽
• Налогооблагаемая база: 4 000 000 ₽
• НДФЛ: 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽

4․2 Вычет «расходы на покупку»

Вместо 1 млн можно уменьшать фактические расходы․ Пример:

• Купили за 4 500 000 ₽
• Продали за 5 200 000 ₽
• База: 5 200 000 – 4 500 000 = 700 000 ₽
• НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽

Если расходы выше дохода, налог = 0 ₽․

Декларация 3-НДФЛ и сроки

• Подать декларацию: до 30 апреля следующего года․
• Оплатить налог: до 15 июля․
• Штраф за неуплату: 20 % от суммы + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․

Новые поправки Госдумы 2026 года

В апреле 2026-го были одобрены ключевые изменения:

1. Индексация кадастровой стоимости теперь проводиться ежегодно, а не раз в три года․ Это повышает базу расчёта․
2. Фиксированная ставка 15 % для доходов от продажи недвижимости свыше 15 млн руб․ вне зависимости от общего годового дохода․
3. Усиленный контроль за «двойниками»: если один и тот же объект куплен и продан в течение 365 дней, налоговая автоматически запрашивает пояснения․
4. Упрощённое оформление через Госуслуги: с 2027 года можно подать декларацию в 2 клика, но проверка будет автоматической (ИИ-система ФНС-2027)․

Пошаговая чек-лист продавца

1. Убедитесь, что прошёл минимальный срок владения․
2. Посчитайте кадастровую стоимость × 0,7 и сравните с ценой договора․
3. Выберите выгодный способ уменьшения базы: 1 млн ₽ или подтверждённые расходы․
4. Подготовьте документы: ДКП-2021, чеки, акт приёма-передачи, справку из ЕГРН․
5. Заполните 3-НДФЛ онлайн на Госуслугах или через «Личный кабинет налогоплательщика»․
6. Оплатите НДФЛ до 15 июля․

Частые ошибки

• Продажа по заниженной цене — налоговая всё равно возьмёт 70 % кадастровой стоимости․
• Забыли подать декларацию — штраф даже при нулевом налоге: 1 000 ₽․
• Не сохранили документы на покупку — придётся довольствоваться вычетом 1 млн ₽․

Калькулятор «быстрая оценка»

(вставьте ваши цифры)

• Цена продажи: ₽
• Кадастровая стоимость: ₽
• Цена покупки: ₽
• Срок владения: лет