Актуальность 19 апреля 2026 г. Российское налоговое законодательство предоставляет гражданам свободу выбора налогового режима при операциях с недвижимостью. Ниже разберёмся, какие именно платежи должен оплатить покупатель, а какие – продавец, как получить имущественный вычет и избежать двойного налогообложения.
Налоги, которые платит именно ПОКУПАТЕЛЬ
Хорошая новость: при прямой покупке квартиры на первичном или вторичном рынке покупатель напрямую никаких налогов в бюджет не перечисляет. Однако это не отменяет косвенных расходов:
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности – 2 000 ₽ для физлиц (ст. 333.33 НК РФ).
- Нотариальные расходы, если сделка требует удостоверения (например, ипотека с долевым участием).
- Страховые премии по ипотечному договору (добровольное и обязательное страхование).
Важно! Все эти платежи являются расходами по сделке, а не налогами в чистом виде.
Когда придётся заплатить НДФЛ всё-таки
Налог на доходы физических лиц (13 % или 15 %) возникает только у продавца, если он владеет объектом меньше минимального срока владения:
| Гражданство и статус объекта | Минимальный срок |
|---|---|
| Российский налоговый резидент, квартира куплена после | 5 лет |
| Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника | 3 года |
Покупатель освобождён от этих обязательств, но должен убедиться, что продавец правильно рассчитал свой налог. В противном случае ФНС может попытаться взыскать недоимку с нового собственника-налогового агента. На практике это крайне редко.
Имущественный вычет для покупателя: «возвращаем» до 650 000 ₽
Покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ:
- Размер вычета — 2 000 000 ₽ (п. 3 ст. 220 НК РФ). При ставке 13 % это до 260 000 ₽ к возврату.
- Ипотечный процент, ещё 3 000 000 ₽ (390 000 ₽ к возврату).
Обновление 2026 года: депутаты обсуждают повышение лимита до 5 000 000 ₽, однако пока закон не принят. Текущий лимит действует по состоянию на .
Пример расчёта
Петр купил квартиру за 4 500 000 ₽, взяв ипотеку под 8 % годовых. За первые 5 лет он выплатил процентов 1 000 000 ₽.
- Вычет 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ вернётся с основной цены квартиры;
- Вычет 1 000 000 ₽ × 13 % = 130 000 ₽ вернётся с процентов.
Пошаговый алгоритм получения вычета
- Собрать пакет документов: ДКП/ДДУ, выписка ЕГРН, платёжные документы, справка 2-НДФЛ.
- Подать декларацию 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика», Госуслуги или МФЦ до 30 апреля следующего года.
- Ожидать возврата в течение 4 месяцев: 3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление.
Декларацию можно подавать ежегодно до исчерпания лимита 2 000 000 ₽.
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка: покупатель думает, что имущественный вычет «сгорает» при продаже квартиры. На деле право остаётся за ним навсегда.
- Совет: если супруги покупают совместно, каждый может заявить вычет в размере до 2 000 000 ₽ на свою долю.
- Лайфхак: при покупке «долевки» можно получать вычет поэтапно — по мере ввода объекта в эксплуатацию и оплаты каждого транша.
| Вид платежа | Покупатель | Продавец |
|---|---|---|
| НДФЛ при продаже до минимального срока | — | 13 % или 15 % |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 ₽ | — |
| Нотариальные расходы | по договорённости | по договорённости |
| Имущественный вычет (возврат НДФЛ) | до 260 000 ₽ + 390 000 ₽ | — |
На что обратить внимание в 2026 году
С 2025 года налоговая автоматически подтягивает сведения о покупках из Росреестра и может сама формировать вычет — проверьте, есть ли в «ЛК налогоплательщика» готовое уведомление.
Продавцы-нерезиденты платят 30 % НДФЛ, но только с превышения кадастровой стоимости × 0,7.
Если вы покупаете квартиру у застройщика по ДДУ до 2027 года, можно применить пониженную ставку НДФЛ 13 % на вычет даже при общем доходе выше 5 млн ₽.
При покупке квартиры в России покупатель не платит прямых налогов, но несёт стандартные расходы по сделке и может вернуть до 650 000 рублей через имущественный вычет. Продавцу же важно соблюсти срок владения, чтобы избежать НДФЛ. Уточняйте параметры своей сделки в личном кабинете ФНС или у квалифицированного риэлтора.